长租公寓：难盈利 企业发债“造血”

　　郑炳巽，赵越，童海华

　　随着毕业季来临，租房市场迎来一波火热的行情。近年来，长租公寓成为年轻群体的优先选择。

　　《中国经营报》记者近期走访了广州、深圳两地多家长租公寓，发现公寓房源在市场上很是抢手，多位管家表示，“现在旺季租房的人很多，剩下的房间不多了。”部分公寓还需提前预约才看得到房子。

　　火热的市场背后，长租公寓的重资产属性给运营商带来重重压力，为了提高利润，运营商推出了各样的租房优惠。但是仍有企业“扛”不住市场压力，剥离亏损的长租公寓业务。

　　另一方面，运营商还借助发行ABS产品进行融资，以达到持续“供血”的目的。

　　市场火热

　　“其实也有找过在城中村的房子，但对比发现长租公寓的位置更好，环境、管理、配套这些我也很满意，所以最终选择租下来。”“我是同事推荐入住的，因为离公司很近，而且公寓有人定期打扫，很干净，管理员也很负责”。记者在采访过程中，有多位受访者向记者表示。

　　广州的张女士向记者表示，虽然长租公寓的房租并不一定便宜，但是综合对比，长租公寓性价比更高，这成了他们最终入住的原因。

　　近日，记者走访了广深两地的多家长租公寓，包括YOU+国际青年社区、魔方公寓、龙湖冠寓、朗诗寓以及金地草莓社区，发现公寓房源在市场上相当抢手。

　　记者来到水荫路附近一家7层高、比较老旧的魔方公寓看房，管家告诉记者，“这里除了剩下一间30平方米左右的大单间空置之外，其余都已经租满。”同样，五羊新城的YOU+国际青年社区的工作人员告诉记者，“剩余的房间已经不多，只有几间小户型的可供选择。”

　　记者随后前往相对远离市中心的其他公寓，发现市场同样火热。

　　位于广州中成路的龙湖冠寓的管家表示，“现在是旺季，租房的人很多，我们有两栋公寓，一共300多间房基本租完，只剩10来间单间。”在天平架，一栋根据七天连锁酒店改造而来的朗诗寓，房源也已全部被预定，管家表示要等到6月底才有空房。

　　类似的情况在深圳同样存在。

　　位于福田上梅林的金地草莓社区的管家告诉记者，“现在只有一栋14层的公寓在出租，从3月份到现在，房间都被租完了。”记者了解到，为了满足市场需求，金地草莓社区又在附近收了2栋公寓进行改装，准备7月中旬推向市场。

　　当记者在现场询问时，又有2位租客冒雨前来询问。管家介绍，金地已经在上梅林拿下了6栋楼进行改建，同时在福田体育馆周围也拿了几个项目。

　　根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租赁人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

　　58集团房产数据研究院发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）认为，由于“居民租房意愿不断上涨、结婚年龄推迟推动单人租房人群上涨、房价上涨造成被动租房人群增长、一二线城市不断增加租房保障”等各方面因素的作用，在未来，中国的租赁市场规模仍将非常巨大。

　　盈利困局

　　据克而瑞2018年发布的中国租赁住房市场研报，以国内主要的一二线城市数据为例，重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

　　正因如此，记者在走访的过程中发现，各个长租公寓的运营商都在绞尽脑汁提高出租时长、降低空置率、加快换手率。