随着城镇化的快速发展，本市农村宅基地及农房利用粗放且退出不畅，宅基地逐渐成为“沉睡资产”。如果能盘活农村宅基地这份“沉睡的资产”，不但能撬动财产性功能，还将带来倍增的经济社会效应。

　　近期，市农业农村委大调研组深入浦东、闵行、松江、金山、青浦、奉贤六区走访调研。在调研中发现，郊区大部分宅基地存在管理长期缺失，底数不清、矛盾症结多等“短板”。眼下，盘活农村宅基地，凸显其增值效益显得越来越迫切。

　　现状：宅基地管不好，乡村振兴推不动

　　因历史遗留，本市郊区在集约利用农村宅基地、新建翻建房屋、农民退出宅基地等方面呈现新旧问题叠加、难点堵点交织的情况，一些问题已进入解决“窗口期”，严重制约乡村振兴战略的推进。

　　本市宅基地的基本情况主要呈现以下三个特点：

　　总量偏大，占比偏高。据市规土部门统计，2010-2016年全市农村宅基地总量由477平方公里增加到514平方公里，约占集体建设用地总量的50%，农村宅基地不降反增。

　　点多面广，布局分散。本市农村宅基地约有80%位于城镇规划建设区外。

　　管理粗放，超标普遍。一户多宅、建新不拆旧、城镇户口家庭占用等现象突出，“空心村”宅基地出租、闲置和废弃现象明显。

　　宅基地房屋现状：

　　1.建设缺乏特色，面貌破旧。调查显示，上世纪七八十年代建造的房子占56.8%，九十年代建造的占24.8%，2000年以来新建的房子不到两成。大多数农民的宅基地房屋少有特色和文化传承，建设质量不高，不少房屋已经老旧甚至破败不堪。

　　2.危房比例大，存在安全隐患。调查显示，很多农村房屋已出现墙体开裂、墙皮脱落、瓦片掉落、电线老化等情况。不少房屋用于出租，对房屋更是疏于管理，懒于养护，任其破败。

　　3.空置率高，使用效率低。调查样本中，农村房屋完全自住的仅有33.0%，自住为主、子女偶尔回家的占41.3%，有空余房间出租的占20.8%，完全空关的则有4.9%。部分用于出租的空置房屋，每间房租金最低仅有100元/月，平均为460元/月，收益不高。

　　宅基地建房瓶颈：

　　新建不许——村庄规划尚未编制完成，宅基地无法落地；镇、村普遍缺少集体建设用地指标。

　　翻建太难——翻建申请周期长，原拆原建不能“长高长胖”。

　　修缮过繁——手续繁琐、评估费高昂、不允许整体翻建。

　　此外，因政策不明，本市农民对退出宅基地的意愿表现出的“三高”：政策疑虑高、退出要价高、未来期望高，宅基地使用人身份构成越来越复杂，如未能抓住有利窗口期制定出台相关政策，则会进一步面临政策执行的高成本。

　　措施：加强顶层设计，激发农村发展内在动力

　　调研分析认为，想要妥善解决上海农村宅基地问题，唤醒农村“沉睡的资本”，激发农村发展的内在动力，必须加强顶层设计。

　　摸清底数，科学制定宅基地房屋战略规划。规划引领，对“三高沿线”（高压走廊、高速公路、高铁沿线等）、生态敏感区、10户以下的小型自然村落以及规划撤并村，要摸清底数，制定推进集中居住方案和计划。

　　强化分类施策，加大宅基地房屋政策扶持。紧紧围绕“谁能建房”、“在哪建房”、“怎么建房”等现实难题，注重分类施策，实现保障户有所居、宅基地使用权财产权益显现、土地资源集约节约。

　　坚守工作底线，规范宅基地房屋建设管理。进一步探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。本着集约用地的原则，合理规划和利用好每一寸土地，注重长远规划与短期需求相结合、整体推进与重点突破相结合、把握好国家、集体、个人三者之间关系。此外，针对农村基础设施老化、陈旧等问题，政府部门要专项拨付农村基础设施养老和维修资金，大力实施村庄更新工程。

　　坚持稳步有序，探索农村宅基地改革创新。抓紧开展农村宅基地确权登记颁证，探索宅基地资格权有偿退出机制。设计乡村样板宅基房，体现特色村特色风貌。