2月28日晚间,绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城中国”)发布公告,认为绿城管理已经增长到了足够独立上市的规模,建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市。
作为中国房地产市场规模最大的代建公司,若成功上市,绿城管理也将成为首家对接资本市场的代建企业。市场分析人士认为,绿城管理没有财务杠杆,且具备较高的盈利能力,上市后前景值得期待,也将带动其他具备实力的房企积极跟进。
孵化十年成中国最大代建公司
2月28日晚间,绿城中国发布公告,建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市。当日,绿城管理向联交所提交上市申请表格(A1表格),申请绿城管理股份于联交所主板上市及批准买卖。作为绿城管理的唯一股东,目前绿城中国持股1,432,660,000股。建议分拆完成后,现时预期绿城管理将继续为绿城中国的附属公司,且公司继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。
对于进行分拆的理由和裨益方面,绿城中国董事会认为,绿城管理及其附属公司的业务已经增长到足够独立上市的规模,并认为绿城管理股份取得独立上市地位,在商业上有利且符合股东利益。
招股书显示,绿城管理于2010年成立,目前是中国房地产市场最大的代建公司。至2018年,公司拥有106个新订约项目,新订约总建筑面积约为22 .4百万平方米,占中国代建市场的市场份额达41.1%;截至2019年9月底,绿城管理于中国25个省、直辖市及自治区的84座城市及于柬埔寨一座城市拥有262个代建项目,管理总建筑面积为68.5百万平方米。
营收及利润方面,绿城管理优势显著。招股书显示,于2017年-2019年9月30日,绿城管理收入分别为人民币10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元及15.13亿元。同期,绿城管理的年内/期内持续经营业务所得利润分别为人民币2.56亿元、3.63亿元、2.37亿元及2.96亿元。
毛利方面,绿城管理代建业务毛利率可以高达50%。招股书显示,2017年-2019年9月30日,绿城管理毛利分别为人民币5.77亿元、7.44亿元、6.07亿元及6.79亿元,且同期毛利率分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。
最近几年,绿城管理的销售业绩在绿城集团总销售额中的比例保持在30%以上。2016-2019年绿城代建的业务销售额分别为181亿元、430亿元、552亿元及664亿元,占同期绿城集团总销售额比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%。
根据招股书,绿城管理的收入主要来自商业代建、政府代建和其他业务三大业务,其中商业代建在过往的经营期间内占其收入的绝大部分。2017年、2018年及截至2018年及2019年9月30日止九个月,商业代建分别产生收入8.07亿元、11.45亿元、8.97亿元及10.98亿元,占其总收入的79.4%、77.3%、79.5%及72.6%;截至2019年9月30日,商业代建的总面积为3815.1万平方米,占其总管理面积的55.7%。
优异的业绩背后,是绿城管理日益成熟的盈利模式。按照绿城管理控股有限公司行政总裁李军的说法,“龙头房企发展成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线,这些大公司不需要代建企业的介入。而很多地方性小房企拥有土地资源,但开发能力和资金实力有限,产品无法产生溢价。在这样的背景下,绿城管理就有了很大的市场”。
值得一提的是,作为一家以轻资产代建为主业务的公司,绿城管理负债较少,风险较低。根据招股书,2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日,绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及零。绿城管理方面认为,“由于项目拥有人主要负责土地收购成本及物业建造成本,无需为项目投入大量财务资源”。 |