在高层多次重申“房住不炒”的背景下，一线城市调控政策比较敏感，尤其还涉及到商业物业改住宅。有业界人士提议，未来要把商业不动产从房地产调控大类里分离出来，建议监管层考虑把“房住不炒”的调控重点放在“住房不炒”

　　文 |《财经》记者 王博

　　3月3日，广州市政府发布了一条解禁商业服务类房地产项目销售限制的政策，但不到24小时，该政策就从市政府网站撤下，引发市场热议。

　　这条解禁政策是广州市政府《坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战，努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》的第31条，该通知共48条。第31条的具体内容是：商服类房地产项目未完成规划报建手续的，不再限定最小分割单元、不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

　　该政策目的是增加商服类房地产市场的活力，缓解开发商的销售压力，增强开发商回笼资金的能力，但发布后第二天就从官网撤下。广州市住房和城乡建设局对此的官方回复是，文件仍然执行，只是细节方面需要各部门再研究。

　　公平性受置疑

　　“31条”像是为某些地产商量身定制的，有失公允。多位地产圈高管对《财经》表示。

　　商业物业一般分为商服物业和办公物业，商服务业包括购物广场、百货商店、酒店、专卖店等；办公物业则指写字楼。31条的发布，意味着你如果想在广州投资一个门店，不必再去注册一家公司，而这个门店也可以只有20平米，无须被强制购买300平米以上的店铺。

　　2017年3月30日，广州市政府曾发布一份通知，地产圈称为“330政策”，该政策对商服类房地产项目做出严格要求，要求商服物业项目最小分割单元不能得低于300平方米，销售对象只能是法人单位。

　　“330政策”的出发点是抑制当时过快上涨的商转住类项目的价格，防止商服项目非法转住宅，现在很多40年小产权酒店式公寓，都是当时的商转住产品。

　　合富大数据显示，从2017年4月到2020年2月，广州的商铺、公寓销售额同比限购前的三年，分别减少11%和32%。

　　2017年“330政策”之后，商服性质的地块和物业都价量齐跌，此时入局的开发商在土拍时，持有商服物业的价格都比较便宜，而31条的规定一旦实施，投资人在今年3月3日之后，购买商服物业将不再受限，开发商也可以把300多平的物业分成几十个来卖，市场的灵活性增加了，市场价格也会适当上调。

　　因此，31条对于在2017年“330”到2020年3月3日期间拿到商服用地的开发商来说，就像定向扶持。而对于踏空这一时段的开发商来说就不公平。

　　担心市场反应过度

　　受疫情影响，开发商在融资和税收方面获得了优惠政策，但限购仍然是影响开发商回收资金的一大障碍。正在外界猜测决策层“房住不炒”的底线能否回调时，一线城市广州的风吹草动，自然会引起行业高度关注。

　　“一线城市调控政策太敏感了，尤其还涉及到商业物业改住宅。”一位地产协会的专家认为，广州政府撤回通知是担心市场过度解读。

　　31条公布的当天，不仅上了微博热搜，很多地产人的微信群也在疯转这条消息。大家都在讨论“商改住是否会卷土重来，公寓的价格会不会上涨，广州此举是否会传导至北京、上海、深圳。”

　　对此，罗兰贝格房地产与区域经济行业中心首席研究员刘羽认为，31条政策对未来新上市项目是利好。但对未来商改住项目的成交量价影响有限。因为影响商改住项目量价的主要因素是一线城市的供地政策，该政策未来是否会鼓励商改住项目仍然需要观察。如果供地不增加，那么这次放松政策的对商业物业的影响也会变小。

　　据《财经》了解，“330”政策实施之后，广州市政府对商服物业装修监管严格。就算300平的商服物业可以分割出售，也没有变成住宅的条件。

　　商改住的关键点是燃气、水入户，一房一厕，前两点好解决，但开发商在设计时，很难在300平的空间里设置五六个卫生间，因为验房时根本不会通过，所以，卫生间的个数就限制了300平米的商用空间能改成住宅的数量。

　　而且广州的公寓库存在两年前已经清理了一波。2018年12月，广州市政府曾发文，提出2017年3月30日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再限定销售对象，但该日期后的产品销售对象仍规定为法人单位。

　　这是广州市“330”政策实施后，监管层对商服类物业销售限制的首次放松。可以说，2018年底的这一条款，是为了释放“330”之前的库存，而此次的31条是为了释放2017年3月30日至今的库存。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，广州的松绑政策肯定有利于市场活跃，但因为之前已经有相应的政策去库存，所以整体看，政策虽有利于商服类土地储备的企业解套，但却对公寓价格影响不大。

　　所以不必过度解读31条，这只是政策连惯性的体现，属于阶段性微调释放库存。“还是要相信粤港大湾区政策调控的精细度和专业性，一般不会出现某些城市兜里没钱了，就降低商品房的首付贷款比例的条款。”一位咨询公司地产项目主管认为。

　　北上深暂不受影响

　　同为一线城市的北京、上海、深圳是否会跟进广州的政策？

　　刘羽认为，在因城施策大背景下，广州的31条不存在传导机制，北京房价在全国受到各方广泛关注，因此调控政策仍将维持相对较严的态势。

　　上海和深圳，或许会考虑存量市场中商改住产品的库存与去化速度，以及调整房地产产品供给结构，有可能审时度势推出一些微调政策。

　　其实，2019年深圳为缓解商品房供需紧张关系和房价过快上涨压力，已经放松了部分商改住的调控政策。