来源：中房报 记者 赵春林 | 长沙报道

　　被称为“楼市调控最严二线城市”的长沙，在限价、限售、限贷的后面，因为提到“限利”，引发全国瞩目。

　　12月11日傍晚，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（长发改价调〔2019〕296号，以下简称《通知》），明确了长沙市商品住房价格由“成本+利润+税金”构成，平均利润率为6%至8%。《通知》从12月11日起执行。

　　12月12日晚上，中国房地产报记者发现，这份《通知》在长沙市政府官网上已被删除。如同今年9月30日，长沙市住建局发布《长沙市人才购房补贴实施办法》，以正式文件延续“暂行办法”一样，一石惊起千层浪。

　　“楼市调控最严的二线城市惊天大逆转”“看似仍限价，但发生了改变没有天花板了”“低利润率情况下，或鼓励房企开发高价楼盘以寻求高额利润”等各种声音不断传出。舆论鱼龙混杂时刻，长沙市发改委相关人士对外表示，限价“更严”和“放松”的说法均不准确，长沙楼市政策并没有新的变化。

　　2016年10月份以来，长沙市多次加码楼市限购、限售、限价等调控政策，2017年长沙就发布过限价商品房限利润的政策，因此也获得“二线城市调控最严厉城市”称号。除了引发全国瞩目的“限利”，另有市场人士表示，在当前楼市下行环境下，长沙地价在经历一轮上涨过后，开发商拿地意愿不高，土地市场正面临压力，此时长沙或以保地价来稳定土地市场。

　　“这次通知提到平均利润率6%~8%，与两年前暂行办法的相关条款基本一致，只是此次条款把之前‘限价商品住房平均利润率’的‘限价’二字去掉。”一位当地业内人士表示，商品房限价应该仍会继续。这个通知根本不是楼市新政，只是原来的“暂行办法”文件两年有效期满，需要重新发一个新文件来延续政策的效力。

　　2017年11月30日，长沙市发改委发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》通知，第六条第二项明确，限价商品住房的平均利润率为6%~8%，生效日期从2017年12月11日至2019年12月11日。

　　长沙市明确，商品住房成本由8个方面构成，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。也就是说，长沙市商品住房价格继续采用成本法监制，楼面地价等进入房价成本。

　　长沙还要求，以下5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

　　在商品住房利润方面，长沙市规定，以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费的成本之和为基数，平均利润率为6%~8%。

　　地价成本一直在涨

　　2017年10月，长沙市开始推出“限房价+竞地价+摇号”出让住宅用地，“双限地”成了土地市场供应的主流，地价也在逐步攀升。

　　不得不说，当时开启了长沙限价地供应序幕的位于雨花区牛头村的编号为[2017]长土网040号地块，住房限定售价为7700元/平方米，起始楼面价约2290元/平方米，竞得楼面价约3435元/平方米。另一宗位于雨花区韶山路143号的编号为[2017]长土网041号地块，住房限定售价为7195元/平方米，起始楼面价约2103元/平方米，竞得楼面价约3154元/平方米。

　　即将于本月下旬挂牌截止、同样位于雨花区的编号分别为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号的地块，其住宅限价分别为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始楼面价就分别约3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，长沙市内五区住宅单价限价全线突破万元。

　　“双限地”的房价在涨，地价也在涨。在长沙楼市热门片区梅溪湖板块，2017年12月26日，片区首宗限价地[2017] 053号地块，住房限定售价为9970元/平方米，以起始楼面价约4794元/平方米出让。2018年3月12日，该板块编号为[2018] 009号地块，住房限定售价为9971元/平方米，起始楼面价约4814元/平方米，竞得楼面价达6152元/平方米。2018年9月13日，该板块编号为[2018]071号地块，住房限定售价为11000元/平方米，起始楼面价约6000元/平方米，竞得楼面价达6417元/平方米。