来源：中国房地产报

　　中房报记者 樊永锋 | 张家口报道

　　冬奥之城张家口楼市正遭遇逆水寒。

　　“现在每个月都是‘零成交’，这种情况从去年年底一直持续到现在。”张家口融强地产常务负责人薛经理在接受中国房地产报记者采访时如是表示。

　　融强地产在张家口深耕十余年，是当地具有代表性的地产开发企业，其面临的市场困境是当下张家口房地产市场的真实写照，“张家口房每个地产公司不管大小都这样，现在基本上没什么成交量，这就是真实的市场行情。” 目前该公司有两个主推项目，低密度花园洋房御山墅均价12000元/平方米、高层住宅融强御品均价9900元/平方米。这一价格，与两年前的价格相差无几。

　　融强地产的遭遇并非个案，品牌房企的境遇同样如此，一位不愿具名的品牌房企项目负责人向中国房地产报记者透露：“我们上个月就是‘零成交’，这个月现在就卖了一套，看月底能不能再冲个两三套。”

　　2015年7月31日，北京携手张家口获得2022年冬季奥运会举办权。一时间，张家口尽享冬奥会“红利”。2015年至2017年，张家口楼市迎来快速发展进阶，品牌房企扎堆布局、大体量项目集中供应、房价也开始大跨度上涨。

　　但冬奥红利提前透支、供应量激增、项目同质化严重，让张家口楼市在经历2016年“抢房潮”的火爆之后，进入了近一年之久的“零成交”冰封期。

　　2019年8月末，中国房地产报记者采访多家品牌房企张家口项目负责人获悉，多数房企的项目每月的销售数据停留在个位数，自2018年年末至今，“零成交”的月份亦不罕见。

　　前述品牌房企负责人表示，2016年品牌房企涌入张家口，供应量增大，奥运红利、棚改红利目前已经压缩的没了。“本地的刚需红利也好、改善红利也好、棚改红利也好，基本吃透了，拓展空间有限。”

　　多位房企项目负责人认为，张家口楼市调控政策僵化（本地户籍限购2套，外地限购1套，二手房3年内不能入市交易）导致交易萎缩，让市场没有信心；二手房买卖被限制，市场没有流动起来，限制购房者的购房意愿；其次是营商环境较差，职能部门审批效率低下，对房地产行业的把控引导不专业，是造成当前房企集体遇困的重要成因，连锁反应是宅地供应量增大的情况下，房地产投资强度降低，宅地成交量降低。

　　对于未来，前述品牌房企项目负责人坦言：“多数房企不愿意再从桥东、桥西在内的城区拿地，只会去往八达岭和下花园这两个地区寻求机会。”

　　张家口楼市的内生逻辑

　　张家口位于河北省西北部顶端，作为河北省二级中心城市，是河北省重要的能源工业基地，连接西北和华北地区的枢纽城市。

　　张家口作为京北重要门户，申奥成功后房地产投资上升态势明显，房地产投资占固定资产投资比重较高，但整体经济对房地产依赖度增加。

　　2015年至2017年期间，张家口房产市场快速发展起来，进入品牌房企时代，但是旧有地产无序发展的后果无彻底清除，埋下的隐患依然在发酵。

　　2016年下半年，张家口出现“抢房潮”销量达到峰值，随之房价飙升。火爆的房地产行情和未来可期的发展前景，吸引了众多品牌房企围猎。

　　恒大、碧桂园、远洋、当代置业、荣盛、融创、金科、鸿坤等在北京占据市场地位的房企都选择张家口布局。竞争不可避免，这些项目的体量都十分可观，从增加供应量的角度上，给张家口区域型市场带来不小的压力。

　　张家口中心城区土地价格的疯涨，一方面是由于土地资源的稀缺属性，尤其是作为目前张家口人口居住中心和经济中心所在桥东区，优质地块更为稀缺；另一方面，张家口这一环京四线城市，在2015年之前长期处于一线房企真空地带，但自从2015年7月31日申冬奥成功之后，短时间内受到了国内众多一线房企的青睐和关注。

　　这其中，远洋·尚东万和是2015年张家口的地王项目，占地面积约109亩，成交总价84160万元，成交单价768.63万元每亩。

　　张家口的住宅用地在2015年770万元/亩的地王价格之后，在2018年每亩价格突破了800万元、900万元、1000万元三个量级，直接达到了1131万元/亩，这样的土地价格表现，对于一个区域型的四线城市而言显然是在透支其未来几年的提升空间。

　　土地价格的飙升催生了房价的应声上涨，2015年，张家口楼市均价约6000元/平方米，2016年上涨到均价约8000元/平方米，2017年均价10486元/平方米，时至今日，在桥东区住宅成交均价跃升至11350元/平方米。

　　桥东区红旗楼板块以及经开区是主城区房价最高的区域，成交价达到12000元/平方米。2018年上半年各大项目依然抱有幻想，下半年仍未见起色，房企难抵压力纷纷明降暗调。借助节日加大优惠力度争抢客户。2019年开年后开始厮杀，市区在售项目几乎全线降价。2018年下半年主城区开始逐渐降价，均价从10300元/平方米降到9500元/平方米，均价每平方米直降800元。

　　2019年，全市在售及待售的中高端楼盘约17个，主要集中在中心城区红旗楼板块及经开区。包括金科国控·博萃天宸、紫风郡、融创奥城、远洋尚东万和、融强御山墅等项目。目前中心城区成交价在12000元至13000元/平方米。

　　主城区的中高端中近50%由一线房企开发，在售6个待售6个。销量最高的项目月销仅20多套，高端住宅市场成交惨淡。

　　市场疲软导致的结果就是房地产投资强度、土地成交量的下降。

　　张家口市统计局于8月26日发布的《1~7月张家口市经济运行概况》显示，1~7月，全市固定资产投资同比下降10.6%。其中，房地产企业开发投资下降29% 。

　　2019年上半年，张家口住宅用地供应53宗，供应面积366万平方米，同比下降23%；成交32宗，成交面积193万平方米，同比下降50%，成交均价为1314元/平方米，环比下降21%，同比下降23%；溢价率为0.03%。