21世纪经济报道 21财经APP 王帆 深圳报道

　　产业园区改造升级的逻辑，在于顺应当地的产业基础，形成产业集群。

　　一座城市或一个区域的产业升级，是如何发生的？产业园区或许是一个观察的切入点。

　　6月27日至28日，21世纪经济报道记者跟随“粤港澳代表看龙岗暨羊城晚报传媒智库深调研活动”，走访了深圳龙岗区的两处产业园区——大运软件小镇和2013文化创客园。

　　两个园区的前身都是龙岗区的老旧工业区，分别通过国企主导改造和社会资本介入改造，成为新型的特色产业聚集区。

　　目前，深圳龙岗有各类工业园区近900个，总占地面积80.5平方公里，但老旧工业区就有373个，大多数始建于上世纪90年代，普遍存在环境较差，配套不完善，产业比较低端等问题。

　　如何使老旧工业园区焕发出新的光彩？这两个园区恰好提供了两种样本。

　　大运软件小镇：纳税额增长32倍

　　大运软件小镇的前身为莲塘尾工业区，2011年，园区有各类工业企业90多家，生产总值2亿元，税收不足550万元。

　　（大运软件小镇前身，摄影：王帆）

　　2012年2月，园区正式启动改造。改造后，大运软件小镇自2013年底开始运营，截至2018年，大约5年的时间里，园区实现纳税总额9.1亿元。平均下来，每年的纳税额大约是改造前的33倍。

　　园区内国家高新技术企业，由改造前的0家达到了现在的59家，包括柔宇科技、怡丰机器人(15.760, 0.53, 3.48%)等，还有40余家企业正在进行申报。此外，园区还引进了香港中文大学机器人研究院等5家高等院校的产学研基地，11家众创空间。

　　大运软件小镇党委书记宋俊平介绍，现在园区的运营单位是龙岗区的区属国有企业，改造最大的好处在于既不改变楼宇的主体结构，也不改变楼宇的产权性质，同时又能够按照政府的总体区域产业规划进行转型。软件小镇占地约14.5万平方米，建筑面积约16万平方米，共包含独栋建筑75栋。据介绍，改造共用了仅1年9个月的时间。

　　（改造后，大运软件小镇供图）

　　对于村民而言，物业的租期为20年，每年可获得5%的租金递增。

　　对于入驻的企业而言，目前普遍的租金价格在每月40-60元/平米，是以前的2倍还不止。宋俊平介绍，其实按市场价格，也可以租到80元/平米，但龙岗区政府的要求是提供优质低成本的办公空间，不允许租那么高。另外，龙岗区对国家高新技术企业、各类创新大赛获奖的企业、符合的大学生创新创业等都有补贴，算上各类补贴，企业的实际成本大约在20元/平米。

　　（改造后，大运软件小镇供图）

　　广东省综合改革发展研究院副院长陈其海评价称，对集体土地建成的村级工业园，采取区属国企统一租用、改造提升为高新科技产业园区，促进产业转型级，土地权属不变，避免大拆大建，这对村级工业园改造提升的示范意义巨大。

　　宋俊平向21世纪经济报道记者介绍，这一模式目前已推广到龙岗区的人工智能AI小镇改造中。

　　2013文化创客园：高租金取得高入驻率

　　2013文化创客园位于深圳龙岗区横岗街道，占地面积2万平方米，总建筑面积6.5万平方米。前身是一家港资劳动密集型的破旧厂房，一家社会资本中南控股买断产权，将19栋厂房进行改造，变成现在的文化创客园。

　　2013文化创客园的负责人介绍，此前的厂房产权清晰，一次性买断的手续也相对简单，不涉及与村集体或村民谈判等事项。

　　整个项目始于2013年，2014年开始改造和招商，各自用了6个月时间。

　　（2013文化创客园，改造后的楼宇外墙，摄影：王帆）

　　经过3年多的发展，目前，入驻企业达到120家，其中80%以上是文创企业，初步形成“互联网+文化旅游、数字创意”两大产业链。2018年，园区年产值超过40亿元，纳税额接近2亿元。