本报记者 王丽新 

　　阳春三月过后，北京楼市开始稍稍热闹起来，二手市场活跃度提升，一手市场限竞房集中入市，刚需、换房需求陆续入场。《证券日报》记者走访调查后发现，从成交套数来看，总价500万元左右的刚需住宅、总价1000万元以下的郊区别墅正在成为市场交易的主力，而京西和京西南板块则是供应集中区。

　　有统计数据显示，今年前4个月，北京别墅成交1300套，同比上涨90%；成交均价56646元/平方米，同比上涨27%。值得一提的是，总价1000万元以下的别墅项目成交441套，同比上涨18%，占别墅成交总量的33%。

　　“今年以来别墅市场成交量走高，一方面受2019年供应量增加影响；另一方面，春节后部分开发商以价换量促使市场好转。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示，多重因素影响下，置换改善型需求纷纷入市，带动成交量走高。

　　“在中产阶层中，中端客群在北京的首改或者再置业需求受政策限制较严，多在总价逻辑下购房，一般倾向于向郊区资源型楼盘外溢。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，这类住宅地价较低，开发商操作空间较高，尤其别墅市场精装修项目所占比例并不高，若能以精装修方式入市，市场接受度更高。

　　中产出击千万元量级别墅

　　今年的北京别墅市场，主要由两类住宅构成，传统老牌别墅和限竞别墅。老牌别墅位置较好、总价较高；限竞别墅位置多呈现郊区化，居住环境和价格优势明显，区域配套成熟度相对较弱，总价较低。

　　上述统计数据显示，今年前4个月，1000万元以下别墅成交均价为31411元/平方米，同比上涨6%；成交金额28亿元，同比上涨21%。而在1000万元以下别墅成交TOP30中，丰台、房山、大兴和昌平的项目较多，成交套数较高的项目多达50多套，低的则仅有两三套。

　　值得一提的是，在1000万元以下别墅成交TOP30中，万科旗下项目占4席，其中包括去年入市的万科翡翠西湖。据记者了解，万科翡翠西湖位于丰台区青龙湖板块，目前万科已在该地布局多个地块，总货值超过100亿元，除住宅用地外，项目还囊括商业、养老、教育、公园等多类型配套用地，成为万科继房山、通州台湖、石景山五里坨区域后，再次以造城逻辑深耕的板块。

　　近日，《证券日报》记者到青龙湖板块探查，有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园分别位于房山和丰台两区，目前该区域有6个项目相继入市，皆由万科、龙湖、金地、首开等全国性标杆房企布局开发。

　　据《证券日报》记者了解，青龙湖板块多数项目受“90/70”限制，小户型居多，但有的项目则是整盘偏向合院、叠拼别墅以及大户型洋房集中的偏别墅改善型社区，比如位于青龙湖东岸景区入口附近的万科翡翠西湖。

　　“翡翠西湖项目墅区自然环境生态良好，是首改和再改客群的聚集地，承接海淀、丽泽商务区、五棵松和总部基地等区域外溢的购房需求。”万科翡翠西湖营销负责人向《证券日报》记者表示，这个项目合院产品比例在50%以上，且是北京市场中别墅中少有的精装修交房项目，可为业主省去百万元装修费用和近乎一年的装修周期。

　　该人士进一步称，从目前购买客群来看，主要来自于京西板块和地缘性客户，其中，来自海淀、丰台的多次置业客群占比较最高。典型客户为40岁以上与父母同住的家庭或二孩家庭，主要需求体现为置换升级型置业。因项目地处青龙湖丰台片区，临近规划轨道交通及人大附丰台分校，在市政配套方面较之其他同类型项目板块更为完善，千万元级总价的精装修合院别墅，吸引了西部地区改善型客户聚集于此。