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　　逐渐升温的不仅是郑州的天气，还有楼市。

　　原本在一线城市工作的王维维（化名），经过多方面的考虑，在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房产的他，考虑在郑州再次置业。虽然郑州在本轮房地产调控中推出了“必须连续缴纳社保24个月”的购房限制，但王维维发现这一政策已经在放松，而且银行的贷款利率也有所下调，首套房贷利率由上浮30%回落到20%，甚至10%。

　　这背后是已经持续三年的房地产调控，从今年3月开始，业内人士已经明显感觉到“调控政策有所放松”，而郑州楼市也迎来了冰点之后久违的回暖迹象。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，对于郑州来说，本轮房地产调控政策确实抑制了投机需求，稳定了房价，而且市场预期也开始回归平稳。从统计局的数据看，郑州属于这轮房价调控相对效果较好的城市。

　　然而调控三年之后，如今的市场也已经发生了很大的变化。据上海易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示，郑州已经处于库存极度紧缺行列，消化周期2.6个月，与2016年9月郑州楼市最热时新房库存去化周期2.5个月基本持平。

　　“房住不炒”的总基调一再被强调，住建部也将“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）列为2019年度十项重点任务之首，要求“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”落脚到郑州，伴随“国家中心城市”的定位，以及顺利跻身“人口千万俱乐部”，这座中原城市的楼市、房价有了坚实的支撑，业内也分析称：“调控政策将会更加精细化”。

　　郑州楼市的“金三银四”

　　农历新年之后，郑州楼市就开始出现“金三银四”的市场行情。尽管3月、4月一直被视为房地产行业的传统小阳春，但春江水暖鸭先知，房地产人士已经隐约感觉到市场的回暖。

　　从事房地产行业多年的郑新（化名）对第一财经记者分析，大多数开发商都调整了节奏，郑州今年上半年没有开那么多楼盘。3月份过后，利好消息在慢慢释放，情况开始有所改观，有些项目尤其是一些品质型的楼盘，口碑比较好，性价比比较合理，开盘规模又没有那么大，不超过300套，去化速度还是可以的。基本上从4月中下旬到五一，市场开始慢慢好起来，很多改善型、价格高一些的楼盘，去化都做得很好。

　　郑新举例称，今年五一前推出的瀚海思念城项目，本来业内预计按照限价每平方米为1.6万~1.7万，结果毛坯的成交均价就达到1.8万~1.9万，而且去化率还挺不错。其它近期开盘的项目也都还不错，基本上去化率都能达到80%~90%。

　　对于3月份以来的市场回暖现象，业内认为，这背后既有调控政策松动的迹象，也意味着市场的重新回归。

　　郑新表示，郑州房地产市场释放出一些利好信息，比如“不再像以前那么严格限制社保，略微有一些放松。过去限价限网签，必须按照备案价来卖，否则就不给网签，或者进度比较慢，但现在正在悄悄放开，基本上价格有些浮动也会给网签名额。银行贷款利率方面也开始有所松动，房贷利率上浮比例已经下调5%~10%。”

　　在一家本地房地产企业就职的李商（化名）透露，如果购房者不够资质的话，开发商会帮忙想办法解决。比如，对两年社保的限制，以前是房管局审核，就是查档案，比较严格，如今把权限下放给开发商自己审核，到房管局备案。

　　回归到本轮调控的起点。在“加强房地产宏观调控，维护房地产市场秩序”的大背景下，郑州跟随一线城市启动了本轮房地产调控政策的步伐，于2016年10月启动限购，后又经过多次调控政策出台，2017年5月3日，郑州限购升级，一方面扩大限购区域，另一方面要求取得不动产证未满3年不得上市转让。

　　郑新称，郑州推出房地产调控政策以来，整体上不论是去化速度，还是火爆程度， 2017年的市场还是挺不错的。2018年8、9月份之前，市场也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，郑州的房地产市场转入“严寒”状态，很多楼盘去化不理想。

　　郑新说：“尤其是二手房市场，表现最为明显。很多人房子挂了一年，如果仍然坚持价格的话，就可能卖不出去。”在当时，只有刚需盘以及特别好的楼盘，才能保持比较好的去化速度，而一些大户型的改善型楼盘，受限购政策影响相对较大。

▲来源：郑州市公共资源交易中心

▲来源：诸葛找房数据研究中心