华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

　　从五一黄金周前，过去两个月楼市“最火”的苏州就已经陷入一片调控山雨欲来的风闻。5月11日，限售政策终于落靴。

　　5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（下称《意见》），宣布在苏州工业园区全域、苏州高新(7.390, 0.38, 5.42%)区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。同时还对土地出让报价规则进行调整，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

　　中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，苏州调控加码是必然，楼市价格一直上涨，土地也非常活跃。当地房价、地价上涨必须加码调控，楼市正常依然是打地鼠、打补丁，政策力度没有超过市场预期，但一定程度能缓解上涨幅度。

　　限售政策集中在工业园区

　　《意见》提出，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

　　而此次进行严厉限售的苏州工业园区，也是苏州房价最高的区域。易居研究院中国百城房价报告相关数据显示，苏州工业园区2019年成交均价37321元/平米，较苏州均价21742元/平米高出了70%。经历了2016年的大涨后，苏州工业园区的房价从2015年到2019年翻了一倍。值得注意的是，2019年仅仅过去一个季度，单价已经较去年年底上涨近4000元。

　　而纬房指数（原大数据房价指数的升级版本）监测显示，2019年3月，准一线城市房价平均环比上涨1.8%，环比涨幅比上月扩大1.368个百分点。其中苏州环比上涨3.31%，比上月扩大2.68个百分点；同比上涨15.66%，超过重庆的11.92%，也比准一线平均涨幅6.43%的两倍还多。克而瑞数据显示，苏州市4月份商品住宅成交量环比上涨33%，同比上涨57%，较2019年月均上涨37%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示，从统计上看，苏州房价上涨幅度其实不大，但是直观上看苏州近期房价又上涨过快，其中一个很重要原因是，很多高房价项目是集中在园区。而园区新房项目不多，往往使得很多二手房尤其是次新房项目房价上涨过快，这会带来很明显的房价过热的感受。因此，新出台的调控政策对于苏州工业园区的管控是最严厉的，有助于防范各类房源倒卖的现象。

　　百亿级土拍或成历史

　　而作为房地产这个“面包”的“面粉”，土拍市场同样受到政策的控制。

　　2019年以来，苏州土地市场因三次拍出百亿级土地成为业界焦点。1月4日，苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块，总金额达到129.19亿元；2月22日，又出让6宗涉宅地块与1宗商服用地，总成交价为98.25亿元，接近100亿元；近期，4月24日，苏州出让5宗涉宅地块，碧桂园、金地、招商等多家头部房企纷纷争抢，最终揽金134.53亿元，还有4宗地块的溢价率超过30%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，苏州土地市场活跃，多宗高溢价率土地成交。2019年以来苏州土地市场卖地716亿，同比上涨12.5%，但土地规划面积减少了12.5%。

　　《意见》在第一条就指出，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5——10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10——25%后转为一次报价出让方式。

　　严跃进表示，政策第一条调整了土地出让报价规则，即将土地竞拍价格和价格区间进行对比，若是超过这个区间，那么就要落实更为严格的预售政策，即增加拿地的约束和项目销售的约束。从此类政策看，后续土地价格一旦超过市场指导价5%的水平，那么就要落实“工程竣工才可预售”的政策，这显然会增加相关开发商的资金约束，拿地方面也会更为理性。另外政策也规定，具体土地出让的规则后续要在具体地块中明确规定，这其实也是“一地一价一指导”的政策体现。

　　房价过热就要挨打？

　　事实上，虽然近期苏州房价上涨过快，但整体价格并未进入全国前十。根据住房大数据联合实验室数据，2019年142个样本城市住房单价中北京、深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、福州、三亚、天津依次居全国房价水平前10位，苏州列第14位。

　　而同一些城市相比，苏州的房价明显有经济实力作支撑。2018年全年，苏州地区生产总值1.85万亿元，名义增速为7.38%，GDP总量位居江苏省第一。而房价在全国排名第七位的南京GDP是1.28万亿元，居全省第二。

　　张大伟指出，苏州调控只增加限售政策，对于市场影响最大的信贷收紧政策，苏州并没有出现，预计政策影响力度不会太大。全国各地看，除非收紧信贷，提高首付，否则对于苏州这些明显过热城市来说，抑制市场难度非常大。

　　与此同时，政策中对人才优购的优惠并未消失。此前，苏州吴中区出台了“优购房”政策，符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。此次的《意见》规定，房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50——60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才，显然是有助于扩充房源和优化人才住房政策的。

　　不过，这一及时出台的政策反映出当前楼市调控的风向。中原地产研究中心统计数据，从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，而最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。

　　“市场可以小阳春，不准入夏。”张大伟表示，从全国看，最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大，楼市小阳春下，土地市场过热带来的调控升级将多城市出现。