“落户新政”的热度尚未退却，4月伊始，伴随着天气一起回暖的还有杭州的楼市。

　　根据住在杭州网数据，3月25日？31日，杭州市商品房成交3460套，成交量环比前一周上升15.1%。另据住在杭州网对新房成交量的统计，今年一季度杭州共成交22885套房子（数据截至3月30日），与去年同期38648套房子相比，同比下降40.8%，但仍为历年同比第四高。

　　连日来，《中国经营报》记者实地走访了三湘印象(4.780, -0.02,-0.42%)·森林海尚、金茂府、绿城·杨柳郡、滨江·御江南、德信金茂佳源府、前湾国际社区等多个项目了解杭州楼市。记者在走访中了解到，目前杭州楼市回温明显，多个项目中签率低至10%。

　　德信中国控股有限公司（02019.HK，以下简称“德信地产”）相关负责人日前在接受本报记者采访时透露，2019年，德信地产杭州地区除续销项目以外，未来将主要在萧山区、江干区、钱塘新区等推出多个首开项目。杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，以下简称“滨江集团(5.580,0.00, 0.00%)”）则表示，2019年公司可售项目资源充足，既有首次开盘的项目，也有加推的楼盘，公司将根据市场情况和项目进度，抢抓有利的销售窗口推出项目。

　　推盘加速

　　3月初，杭州的网红楼盘“西湖国际城”公布了摇号意向登记名单，共有17344人参与摇号。此次西湖国际城一共推出262套房源，这也就意味着摇号中签率为1.5%。

　　万人摇号、中签率低至1.5%，开春之际，杭州楼市回暖升温速度明显。据不完全统计，杭州四月份预计有39个楼盘加推，其中首开的楼盘有10个。除下城区外，其他九区均有楼盘推新。

　　4月3日，记者实地走访了位于杭州市江干区九和路的绿城·杨柳郡项目。据现场项目销售人员介绍，目前项目一二期已经全部售罄，三四期项目预计今年交付。目前预售项目销售金额尚未确定，去年首套房需提交80万元的资产证明，二套房需提交的资产证明为160万元。另据项目销售人员介绍，去年项目中签率有10%左右。有意思的是，有其他项目销售人员坦言，绿城·杨柳郡项目非常抢手，自己也会去参与摇号，预计项目今年中签率可能会低于10%。

　　而在位于浙江省杭州市萧山区金鸡路的滨江·御江南项目，记者了解到，滨江·御江南项目于4月2日领取最后一批住宅房源预售证，高层房源均价33551.81元\/平方米，装修标准4000元\/平方米。据上述销售人员介绍，高层项目于4月6日早9时至4月8日晚8时接受登记，验资证明需提供购房人名下88万元现金存款，“没摇到的概率比较大。”

　　另据最新消息，滨江·御江南最后一幢高层3号楼共76套房源，4月8日截止登记期满，共有1723户购房登记家庭，其中无房家庭482户，平均中签率4.41%。

　　随后，记者实地走访了位于杭州市萧山区风情大道辅路的德信金茂佳源府项目。据介绍，3月11日，德信金茂佳源府发布销售公示，截至3月29日，小户型房源已经全部售罄，当天去化率73%，目前仅有几套大户型房源。

　　房地产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，2019年的楼市回暖不止杭州一个城市，全国一二线城市几乎同步。一方面，中央政府的房地产调控政策，事实上已经有较大变化。今年的《政府工作报告》不再提“房住不炒”， 这是面对中国新的经济下行压力，中央政府政策的转变。此外，过去两年中，各地政府都执行了严格的限价政策，这在一定程度上导致了市场冷热不均、板块供求和产品定位等方面的问题。

　　“当楼市高烧不退、恐慌性购房蔓延，严格限价的确是苦口良药；等到市场预期退潮、多方主体回归理性，限价政策自然也需要调整。”易居克而瑞浙江区域研究报告指出，为了在规模赛道上实现弯道超车，至少不被竞争对手超越，不少房企选择在营销上采取灵活的操作方式。1？2月份，大部分企业针对春节推出了优惠活动，给出了较大的购房折扣，并将这一营销策略延续至3月份。接下来打折促销还会存在，特别是竞争相对激烈的区域和板块。

　　高端项目分化明显

　　尽管部分楼盘销售火爆，与之形成对比的是，记者在走访中了解到，不少楼盘自去年推售以来，一直存在去化难的现象，高端项目尤其分化明显。

　　以2018年12月推盘项目为例，透明售房网数据显示，截至2019年4月11日，德信浙旅·天空之翼，推出66套房源，目前只卖出20套。此外，中粮·梦栖祥云，可售房屋套数49套，住宅备案价格为32439元\/平方米，但截至目前只售出6套，而推盘数量更大的湖滨外滩165套房源目前只售出61套，以上楼盘皆无需摇号即可购买。

　　对此，德信地产相关负责人回应称，德信浙旅·天空之翼三开三罄，这只是限制网签的情况。

　　克而瑞研究中心日前发布的研究报告显示，2月份，全市共10个项目推盘，去化表现分化，其中鸿盛家园、依山郡府和阳光城(7.850, -0.24,-2.97%)·翡丽海岸三个项目去化率不足一成。

　　另据杭州中指院监测，从2019年1月到现在估计有118个楼盘开盘，其中去化100%的楼盘占比30%；去化超过70%低于100%的楼盘占比差不多也是30%。这就意味着，这118个楼盘中去化在70%以上的占比为60%，依然有40%的楼盘去化不理想。

　　在中指研究院杭州分院副总经理高院生看来，这其中有几个方面的原因。第一，去化比较低的楼盘大都是集中在1月份和2月份开盘的项目。第二，这和区域内部的产品结构有一定关系，比如精装修和大面积项目总价偏高，这些项目的去化就不如同板块内部小面积、毛坯项目销售好。此外，高端项目的品牌优势依然比较明显。

　　“高端项目分化也很明显，品牌房企打造的有品质的楼盘去化还是不错的，部分跟区域内部客户需求不匹配的产品去化则不理想。比如说像良渚板块的万科大溪谷项目去化就一般。”高院生预测，2019年整体市场会延续分化局面。

　　除了新盘去化分化明显，不少热门区域的一二手房价格倒挂现象同样明显。4月3日，本报记者实地走访了位于杭州市江干区同协南路的三湘印象·森林海尚项目和金茂府项目。记者在走访中了解到，上述项目新房价格在4.5万？4.6万元，但是附近的二手房价格达到了将近5万元。

　　高院生直言，价格倒挂是不合理的现象，“二手房价格如果过高，对于限价背景下新盘项目的去化会带来一定的促进作用。”

　　土拍火爆

　　楼市回温也体现在土地市场的活跃。春节过后，杭州土拍市场延续火爆景象，楼面价和溢价率纷纷创出新高。克而瑞研究报告指出，2月份，杭州土地市场表现活跃，一方面土地供应增量，十区共挂牌27宗地，另一方面成交热度回升，十区共成交6宗涉宅用地，溢价率较1月份上升。另据本报记者不完全统计，仅春节后就有德信地产、中南建设(9.700, -0.17, -1.72%)、金地、绿城、保利、滨江等房企在杭州拿地。

　　2月27日，德信地产以22.2亿元总价、30.55%的溢价率拿下一幅勾庄区域住宅地块，楼面价高达20327.44元\/平方米，创下板块新高。

　　“土地是房地产开发公司不可或缺的生产资料，也是发展的基础。只要有合适的地块，我们都会关注。”德信地产相关负责人回应说，从长远来看，德信对杭州楼市充满信心，总体思路是要布局大杭州，在各区域持续深耕。

　　3月4日，中南建设以41.6亿元总价、27531元\/平方米楼面价拿下杭州江干牛田单元地块，溢价率高达42.82%，楼面价、溢价率纷纷创下杭州土地出让的新高。

　　此外，3月29日，杭州土地市场一口气出让了5宗住宅用地，单日揽金73亿元。其中，萧山市北地块由绿城以19.7亿元总价、25768元\/平方米楼面价、49.81%溢价率和22%自持拿下。

　　3月31日，保利地产(13.900, -0.30, -2.11%)以总价100.99亿元竞得钱江世纪城M-04地块，楼面价32277元\/平方米，溢价率47.6%。该地块刷新纪录，成为萧山总价最高的地块。

　　4月2日，祥符、三塘两宗涉宅地竞拍速度创新高，分别在10分钟、11分钟溢价率封顶。其中，祥符东单元GS0806-R21-16、GS0806-R21-17地块，最终由金地以17.6亿元总价收入囊中，成交楼面价为22277.28元\/平方米，自持比例达到21%。而三塘单元XC0502-R21\/B1\/B2-52地块，最终由阳光城以15.7亿元总价竞得，楼面价26262.64元\/平方米，溢价率29.73%，自持22%。

　　另据滨江集团相关负责人透露，今年以来，公司在杭州已获取3个项目。2019年1月29日，公司与中铁房地产集团华东有限公司联合以20.61亿元竞得杭政储出[2018]59号地块。2019年3月4日，公司与杭州西投置业有限公司联合分别以约4亿元和3.61亿元竞得杭政储出[2019]3号地块和杭政储出[2019]4号地块。公司计划在2018年年度报告中披露2019年的拿地计划和策略。

　　在资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生看来，开春之后，杭州土地市场V型反转，说明开发商集体看好杭州，而这种看好也是有强大的基础支撑的，“我认为杭州土地市场的热度是可持续的。”

　　同时值得注意的是，杭州下辖的城市也开始纷纷加快在项目建设发展中的推介。

　　4月9日，中国首个气候宜居城市建德携17宗商业、商住和居住地块来上海招商。中梁地产集团总裁黄春雷深有感触地表示，土地本身不值钱，房子钢筋水泥也不值钱，卖的就是信心、规划和对明天的期许。

　　建德市委副书记、市长朱欢日前在接受本报记者采访时表示，二三线城市吸引龙头房企的主要原因在于性价比。目前建德仍然处于价格洼地，从产业方面来看，其处于一个上升的趋势。“我们会有大量的产业、核心的平台、产业的集聚，也会有大量人才的聚集。所以，对于今后地产及项目推进、产业发展，具有非常好的预期。”

　　谈及杭州楼市未来的发展，朱欢直言，房地产市场反映的不仅仅是一块地，它反映的是对于一个城市的综合竞争力，对于一个城市未来的期许。未来的房地产市场不会一直处于高位，但一定是健康、持续、平稳的增长趋势，“当然，从地方政府的角度来说，我们也不希望楼市越高越好，这对于我们产业的发展还会有一些挤压的效应，但是我们希望它健康有序、持续平稳的发展。”