文/朱振鑫 如是金融研究院首席研究员  杨芹芹 如是金融研究院高级研究员

　　不知是不是巧合，每年博鳌论坛的头条都少不了房地产的身影，去年是买房，今年是房地产税。吴晓求老师一句“找不到房地产税开征的理由”率先引爆话题，引来贾康老师的“隔空回应”。后来在我们“如是夜话”的活动现场，偶遇的两位老师还来了一次现场“激辩”，这可能是2014年国家提出房地产税以来正反双方最直接的一次交锋了。吴老师和贾老师恰好代表了过去几年间围绕房地产税形成的两种不同观点。贾康老师是支持派的代表，认为房地产税是国际通行，在中国也没有任何障碍。吴晓求老师则是反对派的代表，认为中国的房地产和国外不一样，开征房地产税缺乏法理基础。真理越辩越明，立法有争议不是坏事，今天我们就系统的梳理一下这其中的八个争议点，以厘清关于房地产税立法的逻辑。

　　争议1：房地产税能不能有效抑制房价？

　　正方：房地产税能增加持有成本，挤出空置供给，起到抑制房价的作用。投机性炒房是房价持续上涨的重要原因之一，而这和国内持有房产几乎没有成本有很大关系。全球有40多个国家都在房地产持有环节征收房地产税，而我们的房地产税却主要加在交易环节，持有环节不用交税。所以很多人买了房子就放在那里坐等升值，既不出售也不出租，导致市场上供给更加稀缺。如果推出房地产税，可以从实际需求和预期上抑制炒房，抑制房价。比如韩国2005年8月推出综合房地产税，征收后2个月首尔房价就达到了阶段性低点。国内上海重庆两地2011年房产税开征后，房地产市场也出现了一个小低潮，表现不及全国平均水平。

　　反方：长期来看房价还是取决于基本面，房地产税没有实质影响。长期来看，房价表现主要取决于供需关系。无论是国际还是国内试点先例都印证了这一点：从国际经验看，美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税，房地产税的征收未能有效抑制房价上涨。从国内经验看，上海和重庆自2011年开展房产税试点以来，房价不跌反涨，均几乎翻倍。房地产税并未从本质上改变市场供需关系，长期看来，关键还是看基本面，如果基本面没问题，有房地产税照样涨，如果基本面没吸引力，没有房地产税也照样跌。

　　争议2： 我国土地公有的制度下征收房地产税是否合理？

　　正方：土地公有制是房地产税的硬障碍。房地产税是“舶来品”，课税对象包括土地和房产，如美国地块上有房产，就对房屋和土地一并计税，如果地块上没有房产，则仅对土地征税，也就是说房地产税是与土地挂钩的，土地私有制是房地产税征收的前提。而且这样才能在法理上行得通，因为房地产税属于财产税，应该对财产所有人征收，只有当土地和房屋都属于私有，征收房地产税才是合理的。但在我国，土地和房产产权分离，土地属于国家或集体所有，房产属于私有，简单来说，土地都不是自己的，为什么还要征税？如果征收对象不包括土地，应该叫“房产税”而不是“房地产税”，那就不能以评估价为基数进行征收，因为已经包含了地价。

　　反方：土地私有并非房地产税征收的法理依据，土地是否私有与房地产税并没有关系。国际上已有对土地性质为租赁的房屋征收房地产税的先例，如英国土地一般为永久私人产权（Freehold），但也有和中国70年产权相似的租赁使用权（Leasehold），只不过期限更长，最高可达999年，承租者也必须缴纳房地产税（CouncilTax），与土地所有权无关。还有与内地一样实行土地国有制度和土地批租制度的香港，会对私人住房和政府提供的公屋在内的所有物业均征收差饷税，课税对象为附着在土地上的建筑物及境内土地。

　　另外，房产所有人虽然名义上没有土地所有权，却已经享有所有权人应有的占有、使用、收益、抵押、处置等多项权利，而且《物权法》已经规定住宅用地70年期满可以自动续期，就相当于承认了私人对土地的永久使用权，强化了房地产私人财产的属性，为房地产税作为财产税开征提供了合理的依据。所以，土地制度并不是房地产税征收的重要障碍，土地私有并不是房地产税征收的必要条件。

　　争议3：　　

　　交了土地出让金又交房地产税，是否存在重复征税问题？

　　正方：土地出让金已经相当于交了70年的土地税，不应该再征房地产税了。在现有的土地制度下，政府是土地所有者的代表，开发商通过“招拍挂”等流程取得土地使用权时已经缴纳了土地出让金，这部分成本被开发商在后续交易环节转嫁给了购房者，所以不可否认地价是当前高房价的主要推手。也就是说现有房价中其实已经包含了地价，而且地价在房价中占比较高，普遍超过50%，社科院研究显示全国平均占比高达68%。一次性缴纳过土地出让金，相当于租用国家土地70年，类似于持有税的概念，如果再按评估价在保有环节征收房地产税就会出现重复征税问题，进一步加重住房持有者负担。土地出让金被诟病已久，如果开征房地产税，需要先取消土地出让金，或者二者取其一。