华夏时报（chinatimes.net.cn）记者陆肖肖 北京报道

　　北京市出台商住房新政临近两周年，商住房市场仍然处在冰封期。据北京中原地产研究中心提供的数据显示，北京商住房成交量相比两年前下跌了93.1%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过四成，个别二手商住项目单价降幅高达2万元/平米。

　　商住市场冰封

　　作为北京商住房红极一时的大体量的代表，中弘·北京像素的动态在北京市商住市场具有一定的代表性。近日，《华夏时报》记者再次走访了该社区，经纪人小李告诉记者，目前中弘·北京像素个人只能全款购买，还需要符合北京市的购房条件，也就是名下在京无住房和商办类房产，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。但商住房不占购房名额，不会影响后续购买商品住宅。

　　小李表示，目前房子均价在4.2-4.3万元/平米，限购之前一度达到了6.5万元/平米，跌幅差不多在三分之一。但目前的价格基本上已经降到位了，去年和今年的价格一直比较稳定，未来没有大的政策变动，价格也不会有大的波动。

　　不仅是价格大幅下跌，成交量也直接断崖式下跌，另一名经纪人小刘告诉《华夏时报》记者，商办房新政之前，2017年的中弘·北京像素一个月成交量可以达到200套左右，但限购政策出台之后就彻底没了市场，半年之内都没有成交量，后来十月之后，慢慢的放开，一个月的成交量大概有三四套。最近成交量有所回暖，但由于目前价格比较低，业主们也不大愿意将房子挂出来，只有个别着急换房、孩子有上学需求要买学区房的才会卖。

　　回顾北京商住房历史，在北京发布最严限购政策之前，由于商住房不限购、总价低等特点，商住房一直是刚需购房者的一个过渡选项，也有一部分投资需求进入，商住房的成交量也一直居高不下。

　　市场转折点在2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，这也被市场称为史上最严限购政策，对商办项目的销售条件进行了严格的限制。

　　上述文件规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　这一政策直接将北京商住房打入谷底，中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，北京商办限购分两类，二手房房源个人可以购买，但限购条件比住宅更严厉，新建商住公寓要求必须是企业才能购买。现在成交的商住公寓除通州等少数项目（政策允许居住的）以外，其他全部是企业性质购买。目前商住政策最大的问题是个人可以购买的资格要求太严格，而且不可以贷款。

　　张大伟表示，历史最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。成交量暴跌93.1%，可以说是全国调控政策下，影响最大的分类型市场。在2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近0成交。

　　短期市场难反弹

　　中弘·北京像素是当前商住房市场的一个缩影，从数据上来看，北京市商住房也一直处于市场低谷。中原地产研究中心统计数据显示，从2017年3月26日开始，北京针对商住公寓类房源限购时间将近24个月，这期间，网签只有6523套，成交量跌幅达93.1%；两年间，北京商住房合计网签金额只有167亿元，而在调控之前，这一数字高达1943.99亿；从单月数据看，整体商住公寓市场依然非常低迷，单月签约只有几百套，而在调控之前，基本每月都在数千套。

　　至于房价变动，中原地产研究中心提供的数据显示，从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过35%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过45%。

　　不仅仅是新房和二手房市场受到影响，土地市场商办类也出现了明显的退烧。上述机构的数据显示，商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，最近更是出现了多年未现的流标现象。限购前商办土地平均溢价率为115%，最近一年溢价率只有5.7%。

　　对于北京市商住房的市场前景，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，商办市场分成两类，大户型和小户型。其中，大户型的商办类的产品在目前和未来市场上供应较多，成交、价格很难有一个上升的空间，会面对明显的供过于求的形势。

　　郭毅表示，小户型产品是市场需求的主力，尤其是50平米左右的产品，由于政策对于面积的限制，这种户型会越来越稀缺。随着租金收益的提高，包括刚需人群、投资客群，对于这种商办产品还是有一定需求的。中小户型产品中短期没有太大的升值空间，但从长线来看，还是有其自身的价值的。

　　未来北京商住政策是否有松绑的可能呢？在郭毅看来，目前还没有看到解禁的机会。因为商办政策的调控并不仅仅是针对局部的地产市场，更多的还是基于北京的人口策略和产业规划，着眼于一个大的经济调整的方针。所以从短期来看，松绑的机会比较渺茫。