姚振华的宝能地产，可谓风雨飘摇。

12月8日，宝能方面证实，宝能地产总裁余英因个人原因提出辞职申请，正在办理离职手续。

12月6日，原宝能汽车板块副总裁蔡建军宣布加盟爱驰汽车，担任执行副总裁。

前后两天，宝能接连折损地产、汽车两大主将，高层人事震荡调整之大，让业界侧目。

楼市资本论认为，此举显示宝能地产和汽车业务正在深度调整，姚振华憧憬的7000亿地产王国，或将成为前所未有的海市蜃楼。

【一】宝能地产“姚余组合”半路夭折

余英1962年4月出生于西安，与1970年出生的姚振华均毕业于华南理工大学，前后相差八届。

从个人履历看，余英先后做过教师、公务员，然后才转战房地产。2007年-2017年担任保利地产副总经理、华中华南片区董事长期间，他带领保利广州实现销售六连冠，成为地产界明星人物。

姚振华则于1992年在深圳成立宝能集团，2002年组建宝能地产，开始涉足地产业务。2015年起，姚振华旗下钜盛华、前海人寿持续举牌万科，试图控制这家房地产标杆企业，结果引发“宝万之争”。姚因此一战成名，成为大鳄级资本玩家。

据报道，姚、余接触最早应在2014年，姚主动找到余，表达想做大房地产的计划。其时，余英已经确立江湖名号，风头正盛，以自己只强于产品设计和营销、不擅长工程和融资为由婉拒姚的邀请。姚当时表态称：宝能就需要产品和营销人才，“工程让副总干，融资我来干”。

2017年11月，在姚振华再次力邀下，余英从保利离职加入宝能，出任宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城发集团总裁。

此时，姚振华在地产领域拥有有宝能地产、宝能城发、宝新实业三套马车。宝能地产由其胞弟姚建辉长期主持；宝能城发则由余英担纲。据说，姚振华喜欢业务部门内部PK，同台竞技，借此激发组织活力。

宝能地产业务由此开启“姚余组合”，引发业界诸多联想。

据今年7月《财经》杂志报道，宝能地产正在紧锣密鼓地筹备上市，规划2017—2022年合计销售9700亿元，到2022年底公司估值达到5000-7000亿元。

不过，宝能地产与宝能城发这两大平台还是有分工的。宝能地产集中做存量；宝能城发主要做增量，计划2018年新增1500万平方米土地储备，全年房地产销售达到400亿。至于未来两个平台如何整合，余英曾表示，“主要看老板，我不去触碰。”

余英入职以后，首先是为宝能城发搭建班子，先后将原泰禾副总裁丁毓琨、原融信品牌营销中心总经理单伟、原银泰置地副总裁林胜刚等干将招致麾下；其次是承接并整合宝能旗下文旅、物流、汽车、综合体等具体业态，探索新的业务模式，把宝能的产业优势转化为地产优势，实现1+1>2。

余英认为地产高周转模式已经走到尽头。他对新模式充满期待，认为宝能给他提供了事业转型平台，相信这是自己职业生涯“最后一站”。

让他没有想到的是，姚振华很快就着手整合地产平台。11月2日，宝能城发通过股权变更被并入宝能地产，成为后者的全资子公司，两家公司从平行关系变为隶属关系，余英此前直接向姚振华汇报工作，现在职位和层级都面临被调整的尴尬。

有传闻说，余英离职之前，早在11月就处于休假状态，对外宣称“放一个长假”。显然，上述调整是促成余英辞职的导火索。宝能地产的“姚余组合”，历时整整一年，就此半路夭折。

【二】余英辞职真相：无法弥合的分歧

今年四季度，地产圈因为楼市逆转而出现了一波高管离职潮。“姚余组合”此时解体，引发外界极大关注。

主流观点认为，宝能今年400亿的房地产销售目标迄今完成不到100亿，余英得给姚一个交代，辞职在情理之中。

楼市资本论认为，业绩未达标不足以促成余英去职，“姚余组合”匆匆解体，主要还是两人共事过程中诸多不合。

首先是做事风格。

余英在地产界以生猛著称，敢想、敢拼，更敢言，行事风格颇为高调；而姚振华做事低调，作风简单、高效、直接、务实，不喜张扬。姚振华对产品规划很有感觉和主见，常常给出指导意见；余英也专注于产品专业主义，特别在意细节。二人在产品理念方面并不总能达成一致，常常需要协调，导致有些项目因此耽误了开盘节点。

其次是权限空间。

姚是一位事无巨细的“工作狂”，有时会直接越级向下属布置工作，难免会影响到余英的发挥。从宝能的授权体系看，据媒体披露，宝能高于10万的单子至少要姚建辉批，再高就得姚振华批，职业经理人几乎没有发挥空间；余英动辄要向姚建辉请示，工作肯定不好干。

最主要的还是拓展路径：两人对楼市的判断和拿地策略，分歧太大，无法弥合。

据楼市资本论观察，余英入职宝能，原指望顺应楼市形势变化，把高周转节奏慢下来，探索出一种新模式；而姚振华始终未放弃对规模、速度和业绩的渴求，与“想慢下来”的余英显然不合拍。两人的分歧主要体现在业务布局和拿地策略上。

宝能城发主要定位于产业地产，既定战略是与各级地方政府深度合作，深耕一、二线城市，重点布局杭州、昆明、贵州、西安、成都、哈尔滨、武汉、郑州等省会城市。姚亲自上一线为拿地站台，但实际操作中，宝能城发2018年先后与广东河源市、贵州遵义市、贵阳双龙航空港经济区、唐山曹妃甸、河北邢台市等四五线城市签署合作意向，严重偏离“深耕一、二线”战略。

下半年楼市调控全面收紧后，余英曾在8月份公开表示，一线城市能顶住市场下行的压力，“有些三四线城市的土地，建议大家赶紧卖，落袋为安。”几乎是与姚振华的拿地布局公开唱反调。

楼市资本论注意到，宝能城发许多新入职高管也无法适应姚振华的拿地风格。有报道称，他们私下里指“姚老板还是金融思维，花100万想赚1个亿，但地产思维是花1个亿能赚2个亿就不错了。”“职业经理人本着为他负责的态度，不是很同意去四五线拿地。”

分歧太大，最后大家只能各奔前程。

【三】姚振华新能源汽车圈地上万亩

姚振华下沉到三四线甚至四五线拿地，是其“产业+地产”特殊拿地路径的“智慧”结晶。

新能源汽车是国家重点鼓励发展的朝阳产业，自去年3月成立宝能汽车并于今年1月入主观致汽车以来，宝能集团高喊“脱虚向实”，成为多地政府的座上宾，先后在广州、西安、昆明、杭州、昆山等地签约新能源汽车投资项目，规划投资过千亿，产能规划超过200万辆。

据不完全统计，各地项目包括：

1. 广州投资300亿元，首期规划产能50万辆新能源汽车及相关配套项目。

2. 杭州富阳投资140亿，建设新能源汽车生产、研发及配套项目，规划年产30万辆新能源汽车，总用地面积约3000亩。

3. 陕西西咸新区总投资400亿元，规划产能100万辆（其中一期50万辆）新能源汽车以及配套项目基地，今年3月开工建设。

4. 江苏昆山建设能支持100万辆新能源汽车的产品研发体系，预计5年投资317亿元，占地约399亩。

5. 在昆明洽谈、签署的意向投资项目至少6个，涵盖新能源汽车、文旅、大健康、城市综合体、物流基地等多个产业，涉及土地开发上万亩。

这些新能源项目的投资背后，往往有宝能的房地产项目跟进。

楼市资本论获悉，在宝能签约富阳时，旗下杭州新天地集团即拟配套布局新天地系列综合体，项目选址距“杭黄城际轨道站”不到1公里，预计未来售价格有望超过2万元/平方米。

宝能去年12月与昆明安宁市签约的“安宁温泉国际体育旅游度假小镇”项目，规划控制面积约51700亩，核心开发区域规划用地16500亩，拟规划建设用地8500亩，规划总建面积约552万平方米，规模相当庞大；而宝能汽车在西咸新区拿下的“宝能新能源汽车基地”，则是宝能今年新拓的最大地块。

与大手笔拿地相比，宝能对汽车主业观致的资源投入却非常有限，以致被媒体讥为“无心造车，有意圈地”。由此可见，姚振华在各地大干快上新能源汽车，或许醉翁之意不在酒，而在借实业投资圈地布局，迂回实现其7000亿地产王国的梦想。

【四】“后余英”时代：宝能7000亿梦醒

姚振华心中一直有一个“超级地产梦”。

2010～2014年间，他曾主导宝能地产发起一波“大跃进”，在多个二线城市拿下巨幅地块，结果却因市场低迷和团队不力，不少地块迟迟未能开工，部分项目甚至退还给当地政府。

数据显示，截至2014年底，宝能地产拟建项目近40个，预计总投资850亿元，然而实际完成仅218亿元，上海、广州、大连多个在建项目被迫停工，停工总面积占在建面积两成以上。

以商业地产为例，宝能集团曾计划用五年时间投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心。结果，2015年1月，负责商业地产项目的亢小燕在加盟半年后离职，这个计划也随即夭折。规划300万平方米的“航母级城市综合体”合肥宝能城，其中7栋超高层摩天建筑群“七星揽月”因环评未过，长期停工。

这波“大跃进”一度让宝能地产深陷泥潭，并错失2015-2018年房地产高速发展的上升行情。此后，姚振华转道资本市场，指挥钜盛华、前海人寿频繁举牌万科，试图通过并表万科做大宝能地产。

姚振华发起“宝万之争”最后以失败告终，不得不回归宝能，重新聚焦地产业务。余英去年11月加盟，便成为“千亿宝能再启航”的标志性动作。

余英去职之后，宝能地产的平台整合及业务梳理仍待继续深化。

楼市资本论看来，受大形势影响，房地产现已步入下行周期，势必影响宝能地产的扩张速度。鉴于目前楼市格局基本已定，未来2-3年走势相对平稳，过去爆发式的增长很难重现，姚振华7000亿地产王国的梦想，该醒醒了！