侠客岛：谁推高了三四线城市房价？棚改这本真经念歪了

　　来源：微信公众号“侠客岛”  李永华

　　关注地产行业的岛友，料想不会错过这几天地产股暴跌的新闻。

　　碧桂园，6月26日一早跌幅超过8%，短短四天内市值蒸发800亿元；同日，中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%，中国建材跌近6%，融创中国跌4.81%，中国恒大2.73%。

　　地产股为何集体暴跌？

　　一则有关棚改的消息是关键：棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

　　那么，棚改项目审批权的上交同房地产有何关系？是否真如市场传言，棚改货币化安置推高了三四线城市房价？三四线城市房价还有没有春天？

　　这件事情有嚼头，要好好琢磨琢磨。

　　来源：华夏时报

　　实例

　　说一千道一万，当事人现身说法最真实。先来看一则某地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。

　　“今年市定目标任务是3.04万户，征收房屋430万㎡，计划投资265.17亿元，动迁15万人！什么？感觉3.04万户、15万人只是个数字，和自己没什么关系？那咱们拿去年的事实说说话。2016年棚改推动房地产去库存7000余套。

　　对！就是这个数字！是不是感觉今年又可能有大批的棚改户加入买房大军？是不是感觉房价又会变动？贴心的我劝你哈，买房莫要犹豫观望，看准了买了就ok！”

　　顺便备注一下，这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市，城区人口数量只有100万多一点。

　　不消多说，棚改之于当地楼市的意义已然明了。

　　故事可以从2014年说起。

　　该城市一位居民告诉【经济ke】，三四年前，这座傍水而居的城市房价只有三四千，人均月工资也是这水平，生活很惬意，压力也不大，“盖了很多房子，卖不出去，大家也不着急买，房价有一阵子还下降。”

　　房地产库存高企，土地就卖不出去，依赖土地财政的地方政府想必急坏了。有多急呢？

　　一个故事可以证明。

　　去年底，中部某县一位刚离职的官员私底下告诉【经济ke】：“负债太多了，2016年卖了两宗地，今年卖了一块地，老板（指县委书记、县长）都快急死了。县里面除了医院没有抵押，其他可以抵押的资产都抵押出去了”。他如果土地再卖不出去，抵押的土地价格下跌，银行逼债，政府信用违约，那可麻烦大了。

　　这并非某一个城市的难题，而是全国普遍现象。

　　撬动

　　怎么办？

　　必须把手头的存货清仓，接着再卖地，卖新房子，要不，这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是，谁来掏钱买单？靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么，钱从哪里来？谁来撬动这个支点？

　　棚改货币化安置的定向宽松（PSL）如期而至。

　　2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也就说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。

　　恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计：“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。

　　中国社会科学院金融所房地产研究中心主任毫不讳言：“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”

　　从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键，而PSL又是核心环节，并被不少地方政府视为如意法宝，放大到极致。

　　具体怎么操作呢？还是以上述的中部城市为例，政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，国开行再通过PSL拿到央行资金。贷款到手，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，棚改拆迁户拿着拆迁款，欢天喜地买新房去，比如上述所说的做广告的大公司。

　　这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据：截止2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿。在回应几天前的消息时，国开行说截至5月末，今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

　　占比有多大呢？住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另有数据：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。

　　三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。

　　效果

　　效果如何？

　　仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。再算算，这2.5亿平方米主要集中于三四线城市，其效果就更加可观了。

　　如此大手笔，库存被快速消化，甚至不得不加快供地。

　　5月初，【经济ke】拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月！什么意思？按照当时的销售进度，茶陵县1.4个月后就没有房子卖了。

　　无独有偶，湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作，遏制投机炒作。如今，宜昌、徐州、西双版纳等城市都已加入限购的行列。

　　当然，此时的地价已非吴下阿蒙。在湖南衡阳，2017年商住用地出让最高单价突破756万元/亩。2014年12月，当地土地最高单价是261.4万元/亩，三年近三倍涨幅，飙升幅度之大，让人瞠目。

　　面粉贵了，面包自然跟涨。2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700多，房价超7000元/平方米是常态，八九千也不稀奇。

　　原本为房子太多卖不动而发愁的那个中部小城，房价也昂首挺进“万元户”行列。

　　不过，这里有个小疑惑。按照定义，城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等，后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。

　　棚户区是历史欠账，也是城市伤疤。从2008-2016年，全国棚改已累计使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，相当于德国的总人口。这无疑是伟大的民心工程。

　　快速推进后，一位开发商人士直接告诉【经济ke】，“这么多年，城市化建设非常快，城市棚户区其实在迅速减少，一二线城市的棚户区已经不多了。”

　　棚户区不够用怎么办？西部某市经信委的一位处级干部说，放着这么好的政策不用不可能，没有条件，创造条件也要上。

　　于是，棚改这本民心工程的真经到了某些地方就念歪了。比如，有网友爆料，2016年，江西九江某区38栋别墅型商住楼（100余户）也要进行“棚户区改造”。

　　可以肯定，这并非孤例。

　　淡出

　　不过，怪象出现，却也是棚改货币化安置政策逐步淡出的征兆。

　　2017年政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头，倒推解读，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要，接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。

　　尹中立也撰文称，三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。

　　上述中部城市住建局今年4月称，当地2018年比2017年的棚改计划小些。2017年棚改计划中心城区征拆户数30440户，2018年棚改计划中心城区征拆户数13448户。

　　中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊测算：2018年2季度PSL增量与去年同期相比，增速几乎为0。

　　连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候。至于被断粮的三四线城市房价，且行且看。