田国宝

　　“80万元首付，选到好楼层的几率不大。”6月23日，在江苏省常州市新城桃李郡售楼处，一位销售人员告诉前来看房的刘东，“很多客户都付的全款，你这个首付确实优势不大。”但对于刘东而言，80万元是他所能承受首付比例的极限。

　　刘东来自安徽，夫妻俩在常州打工多年，已有一套两居室住房，独生女儿正在上幼儿园，“我们想买个好点的房子，将来让孩子上个好的小学，以后也能把老人接过来一起住。”刘东看中的是一套145平方米的高层住宅，均价为13000元/平方米左右，正常首付只需要57万元左右。

　　据上述销售人员透露，由于需求持续旺盛，常州市房地产项目销售普遍实行“落位”选房。所谓“落位”，即购房者在正式购买前，先选定一个具体意向户型和楼层，并交纳10万元不等的诚意金，即为落位，项目开盘后，只有“落位”购房者可以参与选房。

　　实际情况更为严峻，即便已经“落位”，也并不一定能买到住房。通常情况下，同一类户型、同一个楼层，均会出现多个“落位”，想要获得优先选房资格，往往需要具备高首付甚至全款购买的经济实力。

　　“落位”选房背后是整个常州市房地产市场供不应求的格局，克尔瑞数据显示，2018年前5个月常州市商品房成交量虽然同比下降了30%，但截至5月底，常州全市去化周期只有3.8个月，天宁区等个别区域已经低于3个月。

　　“落位”选房

　　6月23日上午，在武进区美的国宾府售楼处地下一层，300多名购房者正在摇号选房。高军是300多位摇号人中的一员，他在常州已有多套房，这次是为正在上大学的女儿买房。

　　从上午10时左右，高军一家三口就来到了售楼处。高军是地道的常州人，他的号牌相对靠后。临近中午时分，眼看着身边座位逐渐空了，摇号大厅的人也越来越少，他再也坐不住了，拿着号牌走到摇号台前。

　　据记者了解，所谓摇号选房，实际是按照“落位”情况来操作选房顺序。

　　美的国宾府本次共开盘216套住宅，一位销售人员表示，前来参加摇号的均为“落位”客户，上午暂不接受临时客户加塞摇号，“如果想买，下午再过来吧。”常州市房管局公示信息显示，美的国宾府项目备案均价达到18258元/平方米。

　　6月25日，在新北区的金科保利北郡花园项目营销中心，虽然看房的人并不多，但销售人员表示，目前只剩下90多平方米的三居室选择空间较大，大面积户型只剩下一层几套的少数房源，“现在市场还处于供不应求的状态，基本开出来的项目，用不了一个月就清盘了。”

　　经济观察报记者走访常州10多个房地产楼盘发现，目前在售项目主要分为三类：第一，剩余尾房，多数为一二层或户型格局较差的住房；第二，还未开盘、正在排号的项目，一般情况下，需缴纳10万元不等的诚意金“落位”选房；第三，按常规正在开盘或选房的项目。

　　据多个项目的销售人员介绍，目前常州市购房首付比例为30%左右，但对于开发商来说，由于市场供不应求，开发商更青睐全款支付或首付较高的购房者，“落位”选房应运而生。

　　但“落位”并不意味着一定能买到房，实际情况中，同一套房源往往被多个购房者“落位”，在销售过程中，购房者的首付比例越高，则选房的资格越靠前，全款或首付比例高往往是能选到房的关键。

　　根据“落位”原则，购房者持有号牌被叫到得越晚，意味着可选择楼层和户型的空间越小。在这种情况下，无论是改善型购房者，还是刚需购房者，想要买到理想户型，凭借的多是有“竞争力”的首付比例。

　　在常州房地产市场，类似情况并不鲜见。但首付少也不一定就买不到房，一位星河国际销售人员表示，由于今年开发商资金普遍比较紧张，“市场又供不应求，所以开发商会优先选择首付比例高的客户，首付少的就只能捡别人剩下的房源。”

　　供不应求

　　6月22日，常州市新北区沪蓉高速北侧的碧桂园壹号天禧项目售楼处正在做开盘前的最后准备，该项目于6月15日拿到预售证，按照计划，项目将于6月24日正式开盘。

　　碧桂园壹号天禧项目总建筑面积46.5万平方米，本次预售备案面积为13.47万平方米，全部为精装修房源，备案均价为1.77万元/平方米，共有4种户型，单套建筑面积在95平方米到219平方米之间，项目将于2020年6月30日前交付。

　　对于常州市当前的楼市状态，一位壹号天禧项目营销负责人表示，“没有外界传言的那么火爆，常州市民还是比较理性的。”这次壹号天禧项目共开出282套房子，吸引了3000多名客户参与“落位”选房。

　　看了几天房子，刘东有些后悔没有在房价便宜时出手，一方面由于原来常州房价一直变化不大，自己也有房子居住，“不想给自己太大压力”；另一方面，刘东在安徽老家也有房子。

　　这不仅是外地人刘东的想法，也是常州本地人的普遍心态。常州万科某项目销售管理部负责人杨帆是常州本地人，据她介绍，近年常州市进行大规模城市改造，因为拆迁安置等原因，本地人普遍都有3-4套房子，而且收入普遍较高，所以对于买房“基本没什么概念”。

　　“醒悟”过来的刘东发现自己出手得有些晚了，80万元放在以前可以全款买一套四居室，但现在作为首付都不一定能买到好户型。同样“醒悟”过来的还有常州本地人，“以前常州本地人从来就没有过买房还能赚钱的概念。”高军告诉记者。

　　负责接待刘东的销售人员亦是常州本地人，他于2016年已买房，“买的时候8000元左右，现在二手房价格已经涨到 18000元了。”不到两年时间赚到100万元，“100万，我得卖多少套房子。”该销售人员说。

　　据杨帆透露，常州楼市购房群体中，本地人占到多数。常州房地产研究中心相关报告显示，2017年常州楼市外地购房者占比为42.94%。

　　在杨帆看来，虽然目前常州楼市需求依旧比较旺盛，但与2017年相比已经有所缓解，外地购房者群体中大部分为在常州工作的常住人口，外地投资客占比较小。“现在这个价格已经很高了，投资的话风险相对也高，外地投资客还有，但已经少了很多。”杨帆表示。

　　虽然常州市政府恢复供地后，市场供应量有所增加，但对于庞大的需求来说，依然杯水车薪，杨帆告诉经济观察报记者，其所在项目，平时每天接待客户的数量大约在50组到60组左右，周六和周日普遍超过100组。这也是当前常州多数在售房地产项目的普遍情况。

　　房价上行

　　2014年至2016年，常州市暂停土地出让，期间进入常州的全国性房企并不多，除了起家于常州的新城控股(30.970, 2.76, 9.78%)外，还有雅居乐、路劲地产、九龙仓等房企在常州有较多项目。此间常州楼市处于去库存化阶段，房价上涨并不明显。

　　2017年恢复供地后，常州市吸引了碧桂园、金茂、金科、中铁建等大量全国性房企进入，房地产市场供应量增加了近27%左右。随着新项目入市，加上前期需求得以释放，整个市场供需紧张的局面有所缓解，但这并没有扭转整体供不应求的格局。

　　2016年10月份前后常州楼市开始出现回暖，到2017年3月份前后，常州市多数楼盘价格从原来6000元/平方米-7000元/平方米突破1万元/平方米大关。据杨帆介绍，目前常州市实行预售价格备案和两年限售政策，按照规定每两个月可以上调一次价格，但调价幅度普遍不大，“几百元左右”。

　　克尔瑞统计数据显示，今年6月份，常州市区75个在售楼盘中，有8个项目成交均价高于1.5万元/平方米，其中位于天宁区的巨凝金水岸成交均价已经突破2万元/平方米，市区整体成交均价为1.29万元/平方米。另外，常州全市在售35个别墅项目中，有17个项目成交均价在1.5万元/平方米以上，其中7个项目成交均价突破2万元/平方米。

　　在开发商看来，常州市刚需和改善型需求仍在释放中，常州市房地产研究中心报告显示，2017年常州市成交的商品房中，90-140平方米改善型产品占到绝对比例。而记者实地采访也发现，经过一轮销售后，目前项目剩余房源多数为90平方米左右的户型，大户型仅剩余少量尾房。

　　常州市统计局数据显示，2017年常州市人均可支配收入为41879元，在江苏省排名第四；从全国范围来看，常州也是2017年人均可支配收入超过4万元的23个地级市之一。2017年底，常州楼市库存去化周期为3.3个月，截至今年5月底，该周期为3.8个月。

　　据杨帆介绍，2018年常州市的成交土地中，大部分楼面价均超过1万元/平方米。而2017年常州市土地成交楼面价普遍在6000元/平方米左右。

　　另外，据多位销售人员透露，原来常州新房销售以毛坯为主，未来将逐步过渡到以精装修为主。从毛坯到精装修，销售单价会比原来提高2000元/平方米-3000元/平方米左右，据嘉禾地产销售人员介绍，“做成精装后，可以获得更高的预售价格。”

　　现在刘东最担心的是常州会出台限购政策，常州市是目前长三角主要城市中少数几个没有出台严厉限购政策的城市之一，但随着去库存阶段进入补库存阶段，常州房价上行压力增大，“一旦出台限购政策，像我们这种外地人肯定不能买第二套了。”刘东说。