苏州地王赌局：多地王装睡“晒地皮”

　　2016年是苏州地王的高光时刻，彼时各区楼面价频频刷新，土地市场竞争激烈。如今，这些地王在经历早前的狂欢后，正迎来入市和销售的煎熬时期。

　　连日来，《中国经营报》记者走访苏州楼市发现，仁恒、中铁建位于苏州的地王项目仍在“晒太阳”，未有施工动作。对于项目进度，仁恒置地苏州公司相关负责人对记者表示：“目前正在办理施工手续，预计住宅部分2019年上半年可入市。” 

　　同时，记者走访了解到，多个已入市的地王项目去化缓慢，在推销过程中涉嫌违规“偷面积”。其中，位于吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅楼盘，在销售过程中，通过样板间展示等手段，向购房者宣传诱导后期可通过改造入户门位置、搭建楼板、利用设备平台等方式进行“偷面积”。记者就苏州区域规划布局以及项目存在的“偷面积”情况致电苏州国瑞地产有限公司总经理年有增，电话未能接通。随后记者致函联系国瑞地产（02329.HK）方面，截至发稿未获回应。

　　多项目“晒地皮”面临入市煎熬

　　苏州地王在经历土拍狂欢后，迎来了开盘入市的艰难时刻。其中，2016年9月，苏州限购后首场土拍，苏地2016-WG-46号地块被仁恒收入囊中，成交总价约20.67亿元，楼面单价38745.33元/平方米，溢价率81.03%，刷新区域地王纪录。

　　6月18日，记者实地走访位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的苏地2016-WG-46号地块看到，项目与半年前相比变化不大，仍处于“晒地皮”状态，靠近干将东路一侧为停车场，地块内荒草丛生，靠近苏州耦园的土地已进行地块平整。

　　对于项目进度，仁恒置地苏州公司相关负责人表示：“目前正在办理施工手续，项目暂未开工，只是在进行地块平整等前期工作，预计住宅部分2019年上半年入市，具体销售时间要等政府部门的预售证审批。”至于项目的利润空间，上述负责人认为：“与拿地时的预期差不多，不过最终仍要看市场环境、调控政策等因素影响。” 

　　同时，在苏州2018年第一场土拍中，中铁建以9.82亿元摘得姑苏区苏地2017-WG-47号地块，楼面单价43167元/平方米，溢价率为43.9%，刷新苏州市住宅地块单价纪录，比仁恒2016-WG-46号地块高出近5000元/平方米。 

　　近日，记者实地探访位于姑苏区北园路以南、苏州档案馆旁的苏地2017-WG-47号地块发现，该地块被开辟为停车场，暂无任何动工迹象。针对项目开发进度等问题，记者致电致函中铁建相关负责人，对方在查收采访函件后未对具体问题进行答复。 

　　此外，2016年4月，华发股份(7.690, 0.19, 2.53%)（600325.SH）旗下上海铧福创盛置业有限公司竞得苏地2016-WG-1号地块，成交总价17.15亿元，成交楼面单价25919元/平方米，溢价率133.27%。随后，该项目案名确定为华发公园首府。记者近日探访位于姑苏区胥江路南、交通局大楼东的华发公园首府看到，地块内高高耸立的住宅楼包裹着绿色的防护网，吊塔在一旁忙碌地作业。 

　　销售人员介绍称，项目包括7栋叠加别墅和7栋小高层住宅，其中规划有460余户，主要面向改善型客户，精装交付，但项目样板间尚未对外开放，具体开盘时间需等预售证，预计小高层的销售均价在4万元/平方米左右。针对项目开发进度等相关问题，记者多次致电华发股份苏州公司总经理李兆龙，对方推脱了采访。

　　开盘博弈市场去化缓慢

　　据克而瑞数据统计，2018年6.1~6.14日苏州（含吴江）商品住宅供应量34.38万平当米，成交量39.15万平方米，成交均价为19614元/平方米，供应成交回升明显，整体呈现量升价平的趋势。同时，2018年6月苏州楼市预计有21盘集中入市，其中有5大纯新盘首次亮相。

　　不过，记者走访苏州楼市发现，金辉姑苏铭著、国瑞熙墅等地王项目去化并不理想。 

　　其中，2016年4月东原地产力挫绿地（600606.SH）、正荣（06158.HK）、旭辉（0884.HK）等房企拿下苏地2016-WG-10号地块，溢价率为284.03%，成交总价约18.79亿元，成交楼面单价16801元/平方米，刷新区域成交楼面价。此前，东原地产相关负责人在接受媒体采访时表示：“由于苏州土拍价格也并不低，所以拿地也经过了慎重的考虑和权衡。”

　　记者查询苏州市区商品房销售网上管理系统发现，2017年9月27日，东原千浔（备案名：芊浔嘉园）共获得243套住宅房源销售许可证，截至6月19日项目开盘近9个月，仍有207套可售住宅房源，网签率为14.81%。对此，东原地产方面回复表示，千浔项目定位虎丘湿地公园板块高端低密度社区，聚焦苏州的高端改善市场，主推别墅树立项目整盘形象与高度，墅居产品本身与楼盘附加值的加持，决定着项目面向的客户群与周边在售楼盘不同，也决定着项目销售节奏区别于刚需型项目更为笃定与从容。

　　而国瑞地产位于苏州市吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅（备案名：熙筑）自2017年3月以来3次领取预售许可证，共包括388套住宅房源，截至6月19日项目可售住宅房源还剩313套，网签率19.33%。