商业周刊中文版

　　文章来源：叶檀财经

　　嘴上说不要，身体却很诚实。各地都说要控制房价、调控楼市，转身又靠卖地补充财政。

　　5月2日，中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。最猛的是杭州，其单月土地收入高达179亿，同比上涨237%。

　　前4个月，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿。宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三四线城市，土地出让金额在2018年出现了非常明显的上涨现象。

　　与此同时，楼市调控并没有放松。2018年以来又有多个城市加入限购，3月21日大连限购、4月16日沈阳限购，4月25日长春限购升级。在土地出让金暴涨的情况下，可以想象，当地的房价没有被按住。

　　更要命的是，各路房企的资金压力越来越大，加快资金回笼和楼盘消化速度变成各大房企的命门，这直接导致房子库存下降，供需失衡加剧。

　　根据克尔瑞数据，2018年4月从消化周期来看，仅大连、青岛、成都等5市下滑，其余重点城市商品住宅去化周期继续拉长，特别是北京、深圳涨超29个月；大连、厦门、无锡、沈阳等市本月消化周期继续超过20个月。此外重庆、杭州、武汉、徐州、海口五市消化周期依旧不足5个月。

　　新一线城市和热点热线城市上演抢人大战，尽享新进人口的红利，去化周期普遍较低，房价大幅上涨，日子过得相当不错，比如重庆、武汉、西安和杭州等等。

　　房地产的黄金时代已经过去，全面大涨的局面不会再出现，今后楼市的趋势是分化，有些城市房价大涨，有些城市房价大跌。

　　在这一轮房价走势中，实施限购政策，却没有抢人的城市可就惨了，北京那种月薪7万才能落户的条件不属于抢人的政策，更像赶人的政策，所以北京二手房房价较去年4月份高点累计下跌了18.2%。

　　但是，需要注意的是，目前北京楼市已经出现回暖迹象，毕竟你再限购，市场永远不缺对北京房子的需求。

　　北京房价抗跌，但是没有抢人的环京楼市早就跌得投机客怀疑人生了。

　　根据中估联行的统计，以2017年5月为基准周期（雄安在4月设立），截止2018年3月计算房价波动，跌幅前十的城市包括廊坊、沧州、北京、石家庄、石嘴山、吴忠、固原、抚州、温州和珠海，环京楼市占一大部分。

　　具体看，北京317政策出台之前，燕郊部分地区价格涨到4万/平米以上，限购一出台，房价隔空跳水一万/平米以上，随后一路下跌接近腰斩。

　　房价腰斩什么概念呢？如果花300万买一个房子，算最低30%的首付就是90万，2018年3月这一套房子也就值两百二三十万，一套首付全都打水漂。

　　问题是，为啥环京楼市这么脆弱呢？

　　第一、最主要的原因就是严厉的限购政策

　　雄安新区先开启一轮超级限购，雄县、容城和安新三地已冻结房产过户。2017年4月5日深夜，与其紧邻的廊坊、霸州、文安县；沧州、任丘、保定、徐水区、定兴县、满城区、清苑区、白沟新城、高碑店、高阳县等十个地区接连出台限购，封堵各类炒房行为。

　　外地人购买环京房子，必须交足三年社保或个税证明，加上当地严格执行调控政策，中介“造假”难度大，符合条件的人骤减，需求一下子没了。

　　再加上在限购前，这些地区的房价涨的太凶，已经严重透支了未来的涨幅，炒房客承受不住压力，被迫撤退，这些城市房价也基本回到了雄安设立前水平。

　　第二、环京的客观事实

　　在许多人的概念里，燕郊是作为北京的“燕郊”而存在。对于“北漂”们而言，燕郊早已成为一个置业安居的不错选项。一波一波的环京外溢置业需求，为燕郊甚至环京提供了上涨基础。

　　但是，环京的客观事实是，发展水平并不高，跟环上海和环广深相比差距还不小，并且环京区域的整体思路是，打造人口适中，产业较轻的产业小镇。

　　对比环上海，周边地区经济发展水平相对较高，各地都在大规模引进产业和企业，规划了非常多产业园区，这些产业和企业都不断吸引人口聚集。

　　所以，环京制定了更严格的楼市调控政策后，全国各地的投资客一哄而散，留下燕郊本地居民的一地鸡毛，成交量一蹶不振。

　　新一线城市和热点二线城市大涨，环京楼市大跌，房价的短期波动根本改变不了房住不炒的大趋势，关键风向标已经出现。

　　全宇宙中心的北京使出杀手锏，推出入学新政，解决教育公平问题，遏制学区房爆炒，逐步把依附于房子上面的教育权剥离出去，让房子回归居住的属性，实现房住不炒。

　　北京率先明确，京籍无房户满足租住、就业等条件，可在租住地入学。对于有户籍无房家庭来说是大利好，但却害苦了学区房家庭，巨资买房相当于一半打了水漂。

　　东城区和通州区喊出学区房6年一学位。即登记入学之日起，6年后才能再次登记，该政策在其他区县已经开始实施，包括海淀区、西城区、朝阳区和石景山区，石景山区更严格，配套的九年一贯制学校执行“九年一学位”。让2017年还心存侥幸的家长彻底傻眼，如果巨资买入了一套学区房，距离上个学位不到6年，那么将不能保证下一代的上学机会。如果家中有二胎，也最好相隔6年，否则第二个孩子会很麻烦。

　　另外东城区的新政规定，2018年6月30号以后再买房的家庭，将实行多校区划分，电脑派位。相当于彻底堵住了学区房炒房客，划分片区的随机性捅破了高溢价。

　　通州区同样执行六年一学位，房产登记时间与入学顺位挂钩。说人话是，买的越早排队越靠前，学位不足时，按照落户长短顺序入学，如果是半年前刚刚买的学区房，估计只能排在队尾了，重点学校肯定没戏。另外如果没房但户口在通州，那么可以由区教育考试中心安排入学，有房没房的差距大幅缩小。

　　最狠的是西城区，新政明确要求法定监护人必须在西城区才行，租房和有房都行，但也是参加计算机派位入学。这几乎是封死了爷爷奶奶一辈把房子给子女上学用的缺口，如果爹妈在别的地方买了新房，一下就没用了。西城要求每名适龄儿童只能到一所学校登记，加上西城好学校众多，只等级一所录取的概率很低，很可能被调剂。

　　海淀区的政策也类似，实际居住在海淀区，其父母或其他法定监护人在海淀区具有本人的合法房产证明，也是6年一学位；如果没房的，就得长期在海淀区工作、居住，符合在海淀区连续单独承租住房并实际居住3年以上，还得在租赁平台备案的，这样子女才能在海淀接受教育。

　　学区房的风险不在于价格，而是每一年的教育新政，一年一变。买学区房的和炒学区房同样没捞到好处，你最近两年刚买的学区房，准备给孩子上学用的，但结果发现6年一学位，然后房子就没用了，没有孩子准备上学，只想赌升值的，结果人家多校区划片，电脑派位了，那么学区房上好学校的确定性就大幅下降了，吸引力自然下降。

　　学区房的作用已经越来越弱，如果北京学区房凉透了，那么从北上广深再到全国也只是时间问题。

　　记住，楼市分化是大趋势，有前景、人口流入的城市房价抗跌，“后继无人”的城市房价会很惨。即便同一座城市，学区房和非学区房的风险也会不一样。总之，房住不炒。