李栋LD

图片来源：视觉中国

　　4月21日那天，鸭绿江对岸传来要放弃核试验、集中力量发展经济的消息后，辽宁省丹东市躁动了。

　　来自全国各地的投资客纷纷涌进丹东，他们没有在丹东老城区驻足，而是直接奔向一手房较多的丹东新城，汇聚在鸭绿江畔的几个“江景房”楼盘。

　　八百多公里以外，跃跃欲试的人们坐了将近7个小时的高铁从北京赶来。更多从南方来的投资客要转机才能来到这座边境城市。

　　丹东与朝鲜仅隔着一条鸭绿江，江对岸的朝鲜新义州清晰可见。

　　在短短不到20天的时间里，位于丹东新城鸭绿江畔的楼盘价格从四千元左右上涨至六七千元，最高逼近八千元。新城城区内的楼盘涨幅也超过了千元，反而是丹东老城区的房价没有出现上涨现象。

　　这座中朝边境的“桥头堡”城市，去年的地区生产总值（GDP）只有793亿元，排全辽宁第九。根据韩国央行数据，朝鲜2016年国内生产总值（GDP）增长3.9%，至32万亿韩元（约合285亿美元），约等于一个贵州省遵义市。

　　如果这片土地真能迎来如同当年深圳那样的改革力度，到丹东投资就真的是提前押注了价值洼地。

　　但是天上真能掉馅饼？

　　界面新闻记者来到了这片热土，带您看看这个“地球表面最后一个发财机会”，是馅饼还是陷阱。

　　一．难成下一个深圳

　　“如果朝鲜真实行改革开放，丹东就是下一个深圳。”——这几天听到投资客、置业顾问说的最多的一句话。

　　深圳本来是一个小渔村，在中国宣布进行改革开放后，深圳被开辟为经济特区，实现了经济的腾飞。

　　对房价上涨的预期这次来自于鸭绿江另一侧，炒房团认为朝鲜的改革开放会带动丹东经济的发展，房价自然会上涨。

　　一位投资客望着新加坡城项目附近的中朝鸭绿江大桥，说出了自己的顾虑：大桥至今没有通车，即使通车了，到底能给丹东带来什么呢？

　　财经评论员叶檀认为，在海南全面限购之后，闲置资金无处可去，丹东的房价上涨更像是一种短期炒作行为。

　　在世界范围内，尚无法找到像丹东这样基础薄弱，但在短期利好刺激下就能实现持续增长的先例。济州岛在崛起之前已经配套有完善的自由岛政策，在中国东北，丹东以及周边并不具有这样的市场环境。

　　与深圳相比，当年深圳的独特优势是近邻市场经济发达的香港、澳门，其辐射范围较广，而丹东的背后并没有市场经济发达的城市作为倚靠。

　　东三省曾有过荣光，在建国初期依靠丰富的自然资源领跑全国。现在，经济结构固化的东三省已经在经济发展上疲态毕露。

　　2017年，中国31省GDP排名中，辽宁省以GDP总量2.39万亿元排名第14位，增速只有4.3%，排名全国倒数第三。排名第一的广东省GDP总量是辽宁省的近4倍。东三省中的黑龙江和吉林的GDP总量排名则更为靠后，分列21、23名。

　　经济活力减弱带来人口流失。2017年末，辽宁省的常住人口为4368.9万人， 2010年，这一数据为4374.6万人。7年间，辽宁省人口不但没有增长，反而流失了近6万人。

　　具体到丹东市，去年，丹东GDP总量为793亿元，总量居全省第9位。全年固定资产投资240.6亿元，比上年下降14.1%，增速位居全省第12位。房地产开发投资86.7亿元，增长8.2%。房地产是拉动丹东市经济增长的重要动力。

　　在产业方面，界面新闻记者问及多个丹东本地人，得到一致的回答是，丹东没有成一定规模的大型企业。

　　鸭绿江对岸，朝鲜仍是计划经济体制，目前难以获取公开的经济数据。叶檀认为，朝鲜产业基础薄弱，与上个世纪七八十年代的中国类似，朝鲜占有优势的是人口，其低廉的劳动力成本适合发展低端制造业，但这不足以促使丹东的经济腾飞。

　　在新一轮的城市竞争中，占据优势并有可能脱颖而出的城市已经显现出来，武汉、郑州、成都等热点二线城市都在拼命抢资源抢人才，在东北这片土地，各种要素都很缺乏。

　　二．政策不靠谱

　　目前，尚无朝鲜将实行改革开放的确切消息。这意味着，到丹东投资房产可能是一次赌博。

　　丹东本地人对外地人纷纷到丹东新城买房表不十分理解，在这里生活的人对朝鲜政策的时常变动已经习以为常。一位二手房中介本人也对丹东未来的房价走势感到迷惑，虽然房价上涨让已经置业的人受益，但如果外地人不能持续地涌入，本地人是不愿去接手鸭绿江畔的楼盘的。

　　中朝鸭绿江大桥横跨中朝两岸，有投资客发问，大桥何时通车？通车之后能给丹东带来什么？

（中朝鸭绿江大桥）

　　2016年2月12日，在韩国为抗议朝鲜核试验和发射火箭而宣布全面中断开城工业园区的运营后，朝鲜突然下令永久关闭开城工业园区，并将园区划为“军事管制区”，并冻结当地的所有设备资本与货物。

　　朝鲜明令开城工业园区的所有韩国人必须在当地时间5时30分之前撤离，撤离时不能携带自身财产以外的物品出境，被冻结的设备、物资等资产将由开城市人民委员会管理。

　　关闭开城工业园区的影响不容小觑。园区内共有约5万5000名朝鲜工人受雇于124家韩国企业，其中多为中小企业。这些朝鲜人及其家属的生计将会受到冲击。对韩国来说，此后园区内韩企向韩国政府上报的损失达到1.6万亿韩元。

　　在2013年4月时，朝鲜曾因为抗议美韩联合军演中断开城工业园区的运营，5个月后恢复。朝鲜在2016年将开城工业园划为军事管制区的行为让朝韩仅存的经济硕果付诸流水。

　　朝鲜在政策上的变动性也曾让中国与朝鲜之间的罗先经济贸易区和黄金坪、威化岛经济区中途夭折。

　　现在无法确定朝鲜要实行改革开放的决心有多大，即使这一天真的来临，政策的延续性也值得顾虑。此外，按照生产要素流动后形成的实际效果看，经济地位处于劣势的一方房地产反而会得到发展。

　　一位龙头房企的高管在听说丹东房价上涨后，向界面新闻记者表示：“如果朝鲜改革开放，那深圳应该出现在丹东对岸。”关于朝鲜要改革开放，他表示目前没有获知任何可信消息。

（这是美国与墨西哥边境，建满房屋的一方是墨西哥。）

（这是深圳与香港的分界线，建满房屋的一方是深圳。）

　　三．楼市基础薄弱、持续上涨堪忧

　　健康的房地产市场需要人口的不断净流入，以及一定的产业基础。丹东房价率先起飞，从相关数据来看，是一次动力不足的起飞。