此次限购对非海口三亚地区的影响最大。

　　傅林林

 

　　最严格土地政策、最严围填海管控措施、最严限购政策，对于海南的房地产商来说，这个春天有些残酷。

　　4月22日，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

　　所谓“全域限购”，是按三个层次进行限购：一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　也就是说，整个海南最低买房标准设定在2年社保，而在新政出台后，多家企业的项目销售向界面新闻表示，公寓产品仍然可以销售。但24日，海南再出限购补充细则打破了他们的设想。

　　补充协议规定调控的通知2018年4月22日20时发布之时起实施，限购住房包括商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房，含新房和二手房。

　　再加上此前取得不动产证5年后方可转让，以此来算，在海南从拿到购房资格到可供出售的时间最低也要近8年，在外界看来，这无疑会对海南这个严重依赖外来购房需求的市场产生巨大的影响。

　　海南一位市场人士向界面新闻表示：“这与海南去住宅化的趋势有关，在自贸区设立后，海南也将进行更高级别的区域定位，以前大部分的资源都给了住宅产业，政府手里的资源不多，现在海南正处于产业结构调整阶段，短时间内，传统的住宅开发肯定会处于阵痛期”。

　　或许是对此轮政策已有预感，三亚多家楼盘在“限购”出台数日前，曾抢先集中开盘一批房源，即便非本地户籍购房者需要首付7成，但部分楼盘当日推出的百套房源仍被一抢而空。

　　“现在最大的问题在于，已经签约完成但尚未完成网签的客户要怎么办”，三亚一楼盘的营销经理透露，在《通知》中规定，2018年4月22日20时之前，已签订购房（含二手房）合同或认购协议，（其中3月30日之前缴纳30%首付款，3月30日至4月20日，缴纳70%首付款），但尚未网签备案的，可继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。之后补交，补足首付款的不予认可。

　　而实际上，在调控之前，海南已经实行区域性限购，像海口的部分区域社保年限、首付比例、贷款额度以及户型大小都有限制，根据上述市场人士分析：“其实，此次调控对非海口、三亚的地区影响最大，海口毕竟有本地刚需市场支撑，并且，像海口新区西海岸、东海岸还有城南片区还不在“限购”5年的范围内，而三亚近两年土地出让很少，库存并不多”。

　　2017年海南商品住宅库存去化期下降至约11个月，而在去年年中，三亚的库存周期不足5个月。2017年三亚市共成交35宗地块，成交土地面积为143.14公顷，与2016年成交量相比下跌57.13%。

　　但对于重仓海南的开发商来说，他们的触角早已伸向海南全省，融创中国在海南布局的项目已经覆盖陵水、澄迈、万宁、文昌等地，碧桂园也在陵水、文昌有项目。恒大在海南区域共有16个项目，其中，海口11个项目，三亚2个项目，其他区域3个项目。

　　据界面新闻了解，关于此次调控，目前大多数开发商还都还在讨论阶段，也在寻求与政府进行沟通，“政策才刚刚出台，还没有更好的办法，未来情况不确定”，上述营销经理表示。

　　对于海南房地产市场的未来，海南市场人士向界面新闻表示：“之后，随着招商引资，更多的企业进入海南，写字楼市场，租赁市场也会更加完善，不排除会有租赁用地的推出。”

　　而对于海南这个房地产历史一波三折的岛屿来说，当下最重要的是先渡过这次阵痛。