昨夜炒房客无眠！海南最严限购：岛内实行全域限购，数千亿资金被“闷杀”

　　中国基金报 泰勒

　　4月13日，海南建省办特区30周年纪念日，收获了特区历史上最大的政策礼包。

　　4月14日，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》发布，里面提出，在海南分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系，并推出了多重政策型优惠。提出“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为”。

　　无数炒房客沸腾了，蜂拥而至，N多人后悔没在海南买房。

　　4月18日。海南龙华区观澜湖观园项目连夜开盘，引发抢购。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场，及时叫停不规范营销活动，并依据现场调查认定的违规销售行为，给予开发企业及相关中介机构共计罚款150万元。

　　此前，海南省已于3月31日先行将楼市调控政策升级至“全国最严”：非海南本省户籍居民家庭，在海南省范围内只能购买1套住房；且首付不低于七成；在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

　　谁知道一个月不到，海南在4月22在原有的调控政策上又加码了。

　　分析人士认为，此次海南发布的限购政策，条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被闷杀的尴尬局面！

　　海南最严限购八大看点

　　昨日（4月22日）晚间，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称《通知》）。《通知》在土地供应层面、购房资格、住房贷款、房屋销售等各个方面都有具体要求。本通知自发布之时起施行。

　　1、最严格的节约用地制度

　　确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

　　鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

　　2、实施全域限购

　　五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

　　海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　3、外地落户家庭限购1套住宅

　　自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　4、补交个税or社保买房也不行

　　各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　5、关于引进人才的住房政策由省政府另行制定

　　（基金君注：在4月14日发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中也提到将“出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。”）

　　6、非海南户籍首付不低于70%、5年后方可转让

　　非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

　　7、开发商要明码标价、不得分期分批销售

　　对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。

　　8、对购房者、开发商、中介都有严格规定

　　对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房。

　　对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业，依法依规严肃查处，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。

　　对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销经纪机构及人员备案资格，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在海南建设自由港之际，海南进行全省房地产调控较为严格，这也符合当前市场的预期，有助于稳定海南房地产市场，接下来，还要注意防范一些违规缴纳社保或虚假营销现场滋生。总体看，“房住不炒”的思路在今年海南自由港开放的节点得到了比较好的贯彻和落实。

　　房地产泡沫曾给海南带来沉重的代价

　　1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长，主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

　　一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司，这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

　　1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。由于受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。

　　海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。

　　海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间，直到2005年才算基本清理完。

　　海南要痛下决心严控房地产

　　今年的十三届全国人大一次会议海南省代表团团组媒体开放日上，海南省长沈晓明直言，减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血、会很难，不下大的决心确实不容易做到。