甘肃信源软件信息产业园（信源慧谷、信源睿城）烂尾楼

　　调查丨600万平方米库存被令尽快消化：兰州新区之困

　　来源：中国房地产报   记者  贾俊杰 兰州报道

　　从一张白纸，到一个增长极。这是兰州新区出生时的愿望。

　　这个2012年8月20日正式获得国务院批复建设的新区，是继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区后的第五个国家级新区，也是西北地区第一个国家级新区。

　　从兰州城区往北50多公里，一片名为秦王川的高原盆地，就是兰州新区所在地。这片方圆800余平方公里的新区，在5年前设立的时候，人口只有16万，工业化程度近乎为零。

　　兰州新区的定位算是高大上——国家重要的产业基地，西北地区重要的经济增长极，向西开放的战略平台，承接产业转移的示范区。

　　6年时间，这里发展得好吗？3月19日，中国房地产报记者前往兰州新区目睹了新区现状，曾经的“狂热”正在演变出一些值得关注的故事。

　　人口跟不上规划目标

　　3月19日，兰州新区，主街道路双向14车道，路幅宽达80米。除了部分主干道有车辆通行外，大部分道路，即便是上下班高峰期，也很难看到行人和车辆通行。以经纬路编号的规划线路还在建设中。

　　兰州新区宽敞的道路，空旷无人影

　　纬一路的彩虹城是最早交付的安置房，这里稍有人气，其余楼盘大多人迹无几，甚至整片楼盘入夜后一片漆黑。夜幕下的新区，更是沉寂。

　　新区内由于大开大建，随处可以看到被圈占起来的闲置土地和高高耸立的塔吊，在尘土飞扬的寒风中，显得萧索荒凉。

　　6年来，被寄予厚望的兰州新区进展与现实存在较大落差。

　　按照规划设想，兰州新区2015年人口要达到30万，2020、2030年分别达到60万和100万人口。但是2017年2月17日，甘肃省统计局发布的《关于2016年全省人口变动主要数据的通报》显示，2016年兰州新区常住人口14.28万，自增率6.55%。兰州新区管委会对外公布的数据是现有人口近30万。

　　兰州新区管委会一位知情人士介绍称，兰州新区辖管区内人口不足15万，就地还迁安置也不过十几万人，加上入住企业、政府机构、外来人员等10余万，目前新区居住人口不超过25万。20多万人分布在800多平方公里面积的区域内居住、生活、工作，空旷可想而知，兰州新区也成为了全国17个国家级新区中人口最稀疏的新区。仅从人口数量看，还没有达到原目标要求。

　　兰州新区管委会

　　带动人气，兰州新区也做过努力，从2013年开始，兰州市委、市政府机关及部分市直部门和单位共16个部门、近700名干部职工移至兰州新区办公。

　　但事情出现了波折。甘肃省委第四巡视组在巡视期间发现兰州新区迁移后成本过高的问题，于是2015年3月，兰州不得不调整把移至新区办公的25个市级单位（其中整体移至新区办公的单位8个，部分移至新区办公的单位17个）中的14个单位，调整回到兰州市区办公。巨大的行政成本让移至新区办公的单位也不得不又陆续迁回兰州市区。

　　这是因为，除了交通不方便的问题，补贴给财政带来了沉重压力，以搬到新区的700多人测算，仅仅个人补贴就需要数千万元，这还不包括住宿和办公费用。

　　记者了解，兰州市政府公务员搬迁到新区上班，采取的是出差方式，有的公务员每人每天补贴60元。每月按工作日计算，在实施补贴的两年半左右时间内，人均补贴数万元。另外，搬迁到新区工作后住宿免费，标准最开始是两人一间，后调整到每人一间，日常工作吃住在单位，周末回市区。

　　在企业进入方面，兰州市实施“出城入园”政策，鼓励兰州市区工业企业向新区搬迁，但大部分搬迁企业规模偏小，转移企业也主要集中在制造环节，产业层次不算高，对新区整体发展推动力度有限，还很难响应高大上的定位目标。

　　每一个新区新城建设，离不开人口、离不开产业，更离不开房地产。兰州新区的办法是，所有新区内的居住户，每人补贴购房款31万元，每人面积40平方米，超过面积的按市场价支付，但补贴款只能打入指定账户上，作为在新区买房有效 “留人”的硬指标。

　　即便这样通过产业发展，进而聚集人口的模式，也难以增加令人满意的人口数量。根据兰州新区“十三五”规划，新区预备在未来5年新增就业人口5万。这5万人，如果带上家属，最多能达15万人，而兰州新区规划在2020年达到60万人口、2030年达到100万人口，但目前兰州新区户籍人口不到16万、居住人口不超过25万，这与目标人口相去还大有距离。

　　人口数量，无疑是当前和未来一段时间兰州新区最大的爱，也是最深的痛。

　　600万平方米库存被令尽快消化

　　人口的有序增长，并非一道简单的算术题。但即便人口不逮，新区的概念、美好的蓝图以及低廉的地价，是房地产开发商们不会放弃的机会。

　　绿地售楼中心展厅，销售人员比买房人还多

　　记者在兰州新区采访发现，碧桂园、绿地等大型房地产开发企业已经陆续入驻，大盘开发，这也带来了一个有趣的现象，就是卖房人比买房人还多，与热点城市比如杭州这类城市一房难求的场面相比，大有天壤之别。

　　走在以经纬开头命名的道路上，可以说是纵横交错，将新城区切割成四四方方的棋盘状。宽阔的马路上，很少能看到行人的踪迹，但这里是一个巨大无边的工地，到处都是空洞的楼盘和吊塔，被开挖的山丘裸露着承受风的吹扫。此情此景，与想象中的“繁荣”搭不上边。

　　来自上海的绿地集团在建项目绿地智慧金融城，是一个占地3000亩的超大体量的项目，规划建设有住宅、写字楼、商场、学校等综合体。

　　距绿地销售中心1公里范围内，路边布满“岗哨”，这些销售人员成群结队，看见行人会蜂拥“盘问”：要看房子吗？

　　绿地销售员告诉记者，绿地智慧金融城目前三期在售，一二期建是现房别墅，目前价格为9200—12000元/平方米。三期在2019年前都没有房源，目前所卖都是期房，有预售证号，没有预售许可证，可以先预售认筹，交1万元认筹金，2020年交房。

　　根基销售人员的说法，这里去年房价4000多元/平方米，今年5000多元/平方米，有的房子不是不卖，而是开发商也在等着涨价，

　　记者走访发现，整个新区商品房有绿地项目、碧桂园项目、金城新天地、书香名府等，而恒大项目是2017年新拿的土地。

　　位于新区恐龙园旁的碧桂园城市花园阳光三房正在认筹中，产品为建筑面积97平方米-128平方米纯通透洋房，以及258平方米-275平方米别墅现房，每套价格210万元起。

　　记者发现，碧桂园城市花园相对绿地智慧金融城显得更加冷清，销售中心空空荡荡，销售人员热情介绍称，双拼毛坯别墅现房均价在9500元/平方米左右；高层期房均价在5300元/平方米左右，最早的也要2年后才能交房。“我们有预售证，现在开盘的产品按进度都卖到今年7月份了。兰州市区目前限购，新区虽不限购，但房价差距很大，兰州市安宁区房价都到10000多元/平方米了，新区只有5000多元/平方米，新区不限购，只要名下没有房贷记录，随便买。

　　兰州新区管委会某部门马主任接受中国房地产报记者采访时表示，新区目前房地产开发因商业、住宅性质不一样，地价也不一样；首先根据规划局占地规划审批后，国土局就可以供地了，商业地价每亩60万元，工业用地15万元，很可能今年5月份要提高价格了，目前新区进驻的房地产开发项目基本都落地了，有的虽然还没有审批，只是时间早晚的问题，基本没有空闲土地可征用了。

　　他说，新区房地产库存压力很大，库存量多大还不太清楚，房价控制在5500元/平方米左右，绿地、恒大、碧桂园等公司的项目都在建设中。“现在涉及房地产开发都属于限制项目，没有土地可以供给，工业则不限土地，类别也没有特别要求。”

　　兰州新区库存究竟有多大，根据统计数据显示，2016年兰州市销售商品房883.9万平方米。至2017年底，兰州市批准待售商品房存量840万平方米，消化需要12个月，其中兰州新区存量201万平方米，消化需要52个月。

　　兰州新区也意识到了房地产库存问题，已经控制商品房和企业保障房的开发节奏，避免形成新的房地产库存。

　　目前的管理要求是：国土局要适当控制住宅用地拍卖节奏。经发局要严格房建项目审批。建设局要尽快提出消纳600万平方米的商品房库存房的支持政策，要对房建项目进行严格的计划管理，今后入驻新区的企业原则上不得自建保障房。

　　“画大饼”的烂尾楼之殇

　　根据规划，兰州新区要成为兰州市的副城区。15年以后要达到大城市标准。

　　成长路上的烦恼也在涌现，兰州新城在另外一面被指责为一个“鬼城”，这皆因白天人少，晚上人更少。这是国内很多新区新城遭遇的一个魔咒，前期房地产先行，一个个高耸楼盘拔地而起，但是人口居住率变成一个伤口。

　　记者先来到兰州新区经七路和纬五路交会处东侧一个烂尾3年的建设项目——甘肃信源软件信息产业园（信源慧谷、信源睿城），开发商为甘肃信源软件信息股份有限公司，2015年更名为甘肃信源房地产开发股份有限公司，2016年3月更名为甘肃信源软件信息股份有限公司，2017年3月，再更名为甘肃睿泰信息产业开发有限公司。

　　一个项目开工建设必须有规划，规划之初必须有可行性报告，可行性报告水分有多大？有时候，说得越大，“诓”到手的项目就越大，借贷也很容易，审批也就无阻了。在这个逻辑之下，开发商称该项目投产后，产业园产值约200亿元，利税可达到5亿—10亿元，将吸引300到500家软件信息企业入驻，软件信息从业人员需6万人左右。

　　开发商还称，力争在园区建成后3到5年内有3家左右的高新技术企业在创业板上市，使园区成为带动区域经济发展的动力源(6.470, 0.01, 0.15%)，服务周边中小企业技术创新的孵化基地。就这样，占地1069亩、总建筑面积120万平方米、总投资约30亿元的软件信息产业园综合体就这样顺利“诞生”。

　　据接近开发商的知情人士称，2013年9月，甘肃信源软件信息股份有限公司与数十人购房者签订《商品房认购书》，后经购房人发现所开发的信源慧谷项目用地性质为工业用地，导致商品房买卖合同无效，购房人纷纷要求退款。

　　因甘肃信源软件信息股份有限公司原法定代理人张利新任职期间抽逃资金，销毁账目及财务凭证涉嫌犯罪被兰州市公安局立案侦查，致使项目建设后续资金困难而停工至今。

　　从政策上，工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，无法办理产权证，日后也面临诸多问题，如银行一般不予按揭贷款，无法公证，没有入学资格，水、电、煤、暖气等配套价格全部按照工业用房的标准缴纳。