■本报记者 陈小瑛 于玉金 南京报道
拍地时热火朝天，但一旦调控时，开发商犹如困兽，动弹不得。而2016年、2017年南京开发商高价拿的地，因限价，如今进退两难。南京已出现京奥港未来墅项目因项目滞销拖欠工程款停工事件。
记者在南京实地踩盘发现，南京楼市呈现出冰火两重天的景象，由于政府严格限价，新房二手房价差明显，存在较大套利空间的河西片区，一房难求，而偏远的郊区，即使首付0.5成，甚至降价促销也无人问津。
被套的地王
2016年4月，京奥港以楼面价22353元/平米拿下麒麟高价地G09地块，项目定名为京奥港未来墅，规划要打造新一代豪宅，放风要卖4万元/平米，2017年9月项目首开1、2号楼共154套毛坯房源，物价局最终只批了2.5万/平米，成为南京首个“亏本地王”。但至今154套房还有26套未售出，成交率仅73%。
2017年12月，京奥港未来墅被曝施工现场被贴封条，项目因拖欠工程款全面停工，后开发商发布公告称已恢复施工。2018年1月，京奥港未来墅再次被曝出根本就没有复工。
南京楼面地价超过2万元/平米的板块越来越多，江北新区、燕子矶、鼓楼滨江、尧化门、麒麟、青龙山生态国际新城、江宁淳化等片区。残酷的现实是，在这些片区，现在2.3万元/平米的精装房都卖不动。
目前，南京最难受的几个地王，其中一个是上海建工(3.700, -0.09,-2.37%)的河西地王，2016年1月，上海建工四建集团与南京奥和房地产开发有限公司组成的联合体一举拿下备受瞩目的南京河西G68地块。该地块最终以64.8亿元成交，楼板价达到了惊人的42561元/平米。
“地价就到了四万多，而房价限价4.5万/平米，所以根本没法卖，开盘就亏本，开发商只能拖着不卖，本身河西新盘也不多了。”南京当地一位房地产业内人士告诉记者，“不卖政府也不能逼你卖，因为周边二手房都五六万了，卖了明显亏，只能用时间来解套，假如不限价的话，卖6万是没问题的。”
另外两个是三万多的地王，电建和泰茂（金茂）以35.6亿拿下南G13宅地，楼面价36890元/平米；以及总价65亿的河西G30商住混合地块，楼面价34043元/平米，配建保障房面积1.56万平米。
楼市分化明显
去年11月，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名，1万多人抢3000多套房，30%左右的中签率，因此很多购房者裹着棉被连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口均有超过千人排队。
而引发哄抢的背后，主要源于政府限价，新房与二手房有较大价差，存在明显的套利空间。河西中新房限价4.5万/平米，河西南限价3.5万/平米，而河西中的二手房已经卖到5.5万-6万元/平米，有1万-1.5万元/平米的价格差。
南京一位投资者告诉记者，河西片区是南京最高端的豪宅片区，品质最好，规划最新，配套最齐全，所以当然最受有钱人和改善型群体追捧，但政府为了控制房价涨幅，也是限价最狠的区域，他一位朋友2016年底900万元买的仁恒江湾城206平米，当时也是因为限价4.5万/平米，买到转手就可以赚300万，但现在能卖到1600万了。
记者在河西实地踩盘了解到，目前河西中的四个新盘，保利天悦、华新城璟园、海玥名都、宏图上水云锦，今年预计会清盘。
据了解，河西的楼盘，购买门槛非常高，开发商一般要求首付八成，目前南京买房的贷款利率通常上浮20%，但即便是这样，一般人还买不到，因为限价，和明显的价差存在，河西的楼盘就是畅销。
然而，南京楼市却是冰火两重天。河西楼市最新统计，2月份至今，南京楼市共有8家楼盘开盘，仅2家楼盘全部卖光。
有楼盘去化很惨淡，卖了近一个月，连一套房都没卖掉，江宁瑞安翠湖山开盘惨淡，近一个月卖出0套。项目在2月12日开盘，加推34套别墅房源，面积230平米-290平米，销售许可证均价为22287元/平米。据南京当地业内人士告诉记者，都是大户型房源，总价贵；交通不便利，位置略偏，配套太少；板块不成熟，缺少发展空间，区域没有更多的利好刺激，发展空间有限。
江宁区的一个新盘天泽苑在2月开盘106套房源，销售许可证均价为27951元/平米。开盘至今一个月多，但是南京网上房地产的数据显示，106套房源卖出46套，去化仅在四成，连一半都没到！上述业内人士告诉记者，本次加推的都是大户型房源，不适合刚需，单价总价贵；新房与二手房价格仅差648元/平米基本持平，新房价格不具优势。
城东的银亿东城，2月4日加推，50套联排别墅，面积144平米、165平米，拟销售许可证均价29500元/平米，开盘至今一个月多，根据南京网上房地产显示，共计卖出24套，去化在4.8成左右。
城北的华侨城翡翠天域，在1月25日开盘摇号，共有526组买房人参与抢496套房源，中签率94%；项目在2月3日首开，共计496套精装住宅，均价在25498元/平米。开盘至今一个月多，根据南京网上房地产显示，共计卖出253套，去化在7成左右。
南京楼市已经有拉开降价潮的迹象了。 | 
