深圳千亿级人才安居集团 舒缓紧张供需关系

　　来源：证券时报 记者 吴家明

　　为了留住人才、对抗高房价和提高住房保障率，深圳正大力推进人才安居工程。这时，人才安居集团顺势诞生，这个“千亿级公司”也成为深圳房地产市场的重要角色。

　　租赁用地的大赢家

　　在过去一年的深圳土地拍卖市场上，多出了这么一个“重要角色”，而他的目标都盯上了租赁用地。

　　2月1日，深圳出让2018年首批居住用地，备受业内关注。根据出让条件，该批次中的土地均采用“单限双竞”的方式挂牌出让，即限成交地价、竞成交地价、竞人才住房面积。尽管如此，仍有多家房企参与竞拍。据悉，龙光、万科、中海、人才安居集团、碧桂园等房企悉数到场，竞买厅内基本坐满人。最终，深圳人才安居集团一口气拿下3宗租赁用地，成为最大赢家，而这3宗都是全年期“只租不售”住宅用地，要求项目建成后该宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。 

　　而在去年11月，深圳首宗70年自持租赁用地以挂牌的方式出让，地块位于龙华民治街道，最终人才安居集团竞拍成功。

　　2016年，深圳市人才安居集团揭牌成立，该集团将成为千亿级的人才安居房投融资、建设和收购平台，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。记者调查发现，人才安居集团成立后就成为深圳房地产市场的“重要角色”，不仅达成了许多“大单交易”，以此获取了众多房源，还与许多房企和机构达成合作协议。早在2016年12月，人才安居集团有限公司与远洋集团控股有限公司签署《战略合作框架协议》和《合作协议》。去年10月，万科集团与深圳市人才安居集团共同签署战略合作框架协议。此外，深创投还与人才安居集团签署“共同推进REITs及资产证券化等业务合作协议”。对此，有分析人士表示，人才安居集团可以达成一些战略性股权合作解决运营等问题，甚至可以通过其他市场渠道，如债券、基金等达到撬动数千亿资金的目的。

　　此外，一些长租公寓也成为获取房源的“目标”。去年年底，深圳罗湖区首轮人才住房约1760套住房配租选房开始，罗湖区首轮配租项目为就是万科旗下长租公寓品牌泊寓的布吉店。

　　深圳市人才安居集团官网信息显示，目前安居集团共有2871套人才住房可供分配，项目36个，拟筹集人才住房24605套。而在目前曝光的项目里，不乏黄金地段、豪华装修、大户型等房源，提供的房源相较于同地段的商品房租金要低。不过，购房者陈先生对记者表示，自己在去年看好位于罗湖笋岗的招商中环项目，但后来发现前期所推出的房源大部分都被买走，买家正是人才安居集团。

　　降低房地产对城市的影响力？

　　对于高房价的问题，深圳正大力推进“以房留人”。深圳市住建局近日召开年度工作部署会披露：2018年深圳将探索采用以公共交通为导向的开发（TOD模式），在轨道交通沿线筹建大型安居社区，争取年内启动一批项目。而公开资料显示，深圳政府在“十三五”期间将为人才提供30万套住房，是过去5年的3倍多，可见人才安居集团未来在获取房源的步伐上会越迈越大。

　　据悉，深圳市正尝试将人才住房从保障性住房体系分离出来，形成人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。与保障房体系中的经适房、安居型商品房不同，人才住房不能转为一般商品房上市流转，只能被政府回购或在平台体系内流转。

　　这颇像香港的住房供应体系。香港房屋委员会及房屋署网站显示，其负责香港的公共住房，协助有住屋需要的低收入家庭入住能力可以负担的居所。只是，在香港负责公屋的房屋委员会也是“压力山大”。香港特区政府日前更新《长远房屋策略》，2017/2018年起的未来十年，总房屋供应目标维持46万个单位，包括20万个公屋、8万个资助出售单位及18万个私楼单位。截至2017年3月财年结束，居住于公屋里的港人大约206万人，仅占全港人口大约28%。不过，香港房屋委员会还是实现了不以亏钱为目的而“自我造血”。记者调查发现，仅在2015/2016年度香港房屋委员会整体综合盈余达48.3亿港元。

　　深圳人才安居集团也给自己一个远期“定位”，官网上的消息显示，人才安居集团也具有企业属性的本质特征，要对标新加坡建屋发展局，通过企业化运作和市场化手段，努力将集团打造成为深圳人才安居住房投融资平台，人才安居住房建设、收购平台，政策性人才住房供给平台以及政策性、专业化、规模化的住房租赁平台。一直以来，新加坡的“组屋”制度和德国的“住房合作社”早已成为全球房地产领域的“奇迹”。

　　不管是对标新加坡还是临近的香港，人才安居集团的这种模式对未来深圳房地产市场会带来哪些影响？是否能有效降低房地产对这座城市的影响力？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳当前租赁市场的发展力度较大，应该说也是深圳住房体制改革的一个很重要突破。人才安居集团类似的房源收储实际上有助于积极增加供应，可以理解为政府干预了租赁市场的供给端，与国际市场相比是有一定相似性，效果也是明显的，比如降低深圳本地的人才居住成本等。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，安居集团目前的操作模式即便不是完全对标香港和新加坡，也是有较为明显的参考行为在内。这种模式减少了开发商的介入，明确区分了政府行为和商业行为，降低了建设及后期运维成本。后期的房屋租金有望以更合适的价格进入市场，在解决租赁需求压力的同时能够进一步地推动“以租代售”，因此能在一定程度上减少对商品住宅的需求，缓解紧张的供需关系，对保持房地产市场的稳定有明显的益处，此举能降低房地产对深圳的影响，但短期内效果并不会十分明显，这是一个潜移默化的过程。也有市场人士认为，对于高房价的深圳市场，商品房与人才政策房、保障房等供应还是要注意取得平衡。