限购松绑，你看见了政策放松，却早已被人扣住了命门
来源：90度地产 央吉
正所谓，无博弈不楼市。
2017年，布政施政的决策层几乎唱了全年的独角戏，楼市表面平静一潭死水，实则暗流汹涌，各方都在积蓄力量。2018年伊始，兰州就扔出了“放松限购”的政策投石问路，地方政府的博弈再次上演。
不过，你看见了开头，却很难猜得出结尾。兰州“以限售换限购”看上去是一次“以退为进”的胜利，但你又怎么知道，这场胜利是否又是一次“以退为进”的开始？
2018，中国楼市的政策格局究竟如何变化？
01
兰州的胜利可以说算是一次高质量的“政策博弈”。
这个偏安于西部一隅的弱二线城市以三年限售为“代价”，换取了远郊区取消限购和城区限购放松。看上去有紧有松，寻求平衡；但实际上，一松一紧之间，别有玄机。
限售的都是老城区，解禁限购的则是活力新区。从交易端来说，政策调整后，预计兰州房屋买卖交易量显然会有所提高。这是权衡取舍之后得出的精准结果，而这样的计算也绝不是一朝一夕的简单推演。
根据90度获得的消息，兰州的这一政策酝酿多时，经过反复研讨论证，2017年底就已成形，出台时间慎之又慎，最终定于1月初出台，当地也动了好一番心思：放在18年初出台显得不那么急躁，而新年伊始又是地方放松限购的头一份，这本身就有“新政首发、探路市场”的深意，因此一定会得到暂时性的“放行”。
实际上，90度从多个渠道获得的消息显示，兰州的政策在出台之前就已经向上做过通报。这从这一政策出台之后新华社的反应就可以窥得一丝端倪。兰州新政发布的第二天，新华社发文表示，“购买首套房的条件适度放宽，这些家庭实现购买首套房的住房梦想，会更加便利。”
这意味着，以新华社为代表的官方媒体对兰州出台的松绑限购政策持肯定态度，并给予了正面解读。而这一态度背后释放的政策信号，不言自明。
02
没错，这是个好消息。
这一政策之后，能顺利获得“放行”的同类政策还有一箩筐，这也会成为2018年楼市的好消息。
比如立马跟风的厦门提出将鼓励改善住房、天津实行引人才租房落户、青岛全面放开城镇落户限制，等等。最近一段时间内，这样的消息将越来越多，且各地放松政策的维度和深度也会越来越多样，为的还是不断试探政策底线。
你甚至可以将这解读为“楼市调控出现政策转机”都不算太过分，90度了解到的新一年政策走势，在大的步调上就是“房住不炒”细化落地，行政干预的成色在部分城市将出现减弱的趋势。
一方面，“房住不炒”就是“鼓励住、限制炒”，因此在刚需和改善的需求端势必会有所放松。另一方面，显然，所谓“部分城市”还是不包括一线城市、热点二线城市及周边区域，这些区域在政策层面的放松则需要静待时日，只有当像兰州这样的“探路者(5.570, -0.03, -0.54%)”不断增加、且市场仍能保持稳定后，这些重点区域才有的可能获得部分释放。
毕竟“差别化调控”、“因区施政”的提法是今年中央经济工作会议上着重强调的。而“差别化调控”也必须要有一条“红线”，红线之上的要继续收紧，红线之下的则需要放松。
但红线到底是什么？新华社给出了一个参考答案，“兰州市2017年全面房屋成交量约为700万平方米左右，较上一年度同比下降20%以上。”对于这个20%的标准，各地虽不尽相同，但相差也不会太离谱。
实际上，过了这条红线，市场已经开始有所反应，购房的潜在需求已经蠢蠢欲动。就在2017年年底，90度在兰州的几个朋友中已经有两个开始着手看房，一个是刚需买房，一个是卖一买一的改善置换。而同样的情况实则在各地也已出现，广州、北京、天津等地成交量上涨的新闻已开始见诸报端。
03
最后要说的，仍然是“但是”。
政策端走出“放松”的美丽曲线，成交及房价能否实现V形反转？我能否坦然走上买房之路？不好意思，答案显然是“不能”。
为什么？因为你的“命门”早就握在人家手里了。“命门”在哪儿？就在你的钱包里。别说你不差钱，土豪请直接联系我们买房。
目前困扰自住需求购房的最大因素是什么？是利率。
以北京为例，目前购买首套房的贷款利率已经是基准利率上浮5-15%，购买二套房的贷款利率则上升至20-30%，与2016年早期还有9折利率相比，利率上涨的幅度不是一点半点。这样的利率确实让购房者有点望而却步。
2018年的症结，除了货币政策将比2017年更紧之外，更为要紧的变数在于全球加息周期下的央行跟进。从种种迹象上可以看出，美联储持续加息，已经让央妈感到压力山大。2018年的加息是大概率事件。
为此，央行已经开始“放风”。1月7日，中国日报报道，央行研究局副局长纪敏称，自去年以来工业产品价格和企业利润不断提升，短期内中国存在着加息空间。在对利率做出调整前，通胀和汇率将被计入考虑因素。
因此，在银根将继续收紧的语境下，再回头看限购政策的放松，实际上，这无疑也是中央层面给出的“平衡术”。毕竟，中央对房地产的调控目标仍然是保持稳定。
此外，90度在之前《从“茅房泡沫”看明年房价会不会降？》的文章中已经提到，2018年房地产税进入立法程序也是大概率事件。目前，关于此事的进展是，之前的内部博弈已经理清，对房地产税的征收办法中央层面已经达成一致，2018年两会就会有所体现。
所以说，不要轻易相信政策放松就是最大的利好，往往“杀招”就在“卖个破绽”之后。 | 
