李瑞娜

　　从10月31日到12月14日，45天内成都没有一张住宅预售证发放。

　　在这段楼市断供的时间里，《中国经营报》记者走访成都新盘及二手房市场发现，房价倒挂的现象变得越来越普遍。在青羊、金牛、成华、锦江、武侯、高新六大主城区，二手房价格相比同区位新房高出1000元至5000元不等。热门的天府新区成都直管区二手房价格更是一路上升。

　　多位业内人士表示，房价倒挂一方面是由于新房市场供应量不足，另一方面也在进一步加剧新房供应相对紧张的局面。

　　这种情况也许要到2018年才能得到改善。目前成都市场仍有大量楼盘待售，按照成都楼市新政，届时楼盘开售采取公正摇号政策，全款不受接待。中海锦江城、绿地新里程早在两三个月前便开始登记蓄客，现在排队已超千人。

　　房价普遍倒挂

　　“买房吗？现在市场上有很多二手房可供选择。”

　　如今，房产中介的开场话语已经从此前主推新盘转换成了“二手房选择更多”的话语。记者以购房者身份向多家中介表明住宅购买意向时，均被上述表述接待。与此同时，中介们也会毫不避讳地指出，二手房价格要比同区域新房价格高一些。根据吉屋网数据中心提供的数据，2017年11月，成都市新房房价为10399元/平方米，同比下滑4.8%；二手房房价为14689元/平方米，同比上涨4.9%。

　　在一些热门区域，二手房价格高于新房的现象更为明显。据了解，成华区万年场的华润二十四城在今年7月份推出七期，主要为90平方米至136平方米的套三户型，均价约为15500元/平方米，预计明年加推八期。而目前华润二十四城一期至六期二手房均价已经突破25000元/平方米，甚至接近28000元/平方米，一、二手房均价倒挂约10000元/平方米。

　　高新区南三环的美洲花园棕榈湾也仍然在售，记者在项目现场了解到，一套三室二厅二卫约105平方米的户型，单价已达到19470元/平方米。成都房地产信息档案中心主办的成都透明房产网显示，该盘最近一次拿到预售证的时间是在2014年8月29日，附近房产中介及居民均表示，当时销售均价仅为8000元/平方米左右。

　　在二手房市场，据链家成交系统统计数据显示，2017年1月成都全市参考均价为9805元/平方米、全市挂牌均价10640元/平方米，到2017年11月，全市参考均价上涨至13333/平方米，全市挂牌均价上涨至16668/平方米，并且这一涨势并未衰减。

　　针对成都二手房市场价格高企，成都链家研究院院长张键表示，二手房与新房市场倒挂的关键原因，在于新房市场供应量不足，而市场上又确实存在很多年轻人首套置业、有小孩家庭改善换房等刚性需求，因此刚性需求会快速外溢到二手房市场，从而使得二手房业主端市场预期走高。

　　此外，限价政策等原因进一步加剧了二手房新房价格倒挂现象。中原地产首席分析师张大伟表示，目前来看楼市调控的措施并未对二手房价格形成压力，新房与二手房的差价就会被无形拉高。“但是这种二手房价格高于新房的现象，其实是不健康的，容易滋生一些开发商捂盘惜售、收取茶水费、购房需长期排队等情况。”

　　城南热门区域房源暂时断供

　　事实上，二手房与新房价格倒挂的现象不仅源自于新房供应量不足，同时，还有可能导致新盘迟迟不入市以期抬高后期价格的现象。

　　记者走访成都各大城区新房市场时发现，很多楼盘都已售罄，加推或新开楼盘具体时间未知，预计要等到2018年。而发展势头强劲且开发商拿地颇多的天府新区，普通住宅方面也仅仅只有新鸿基悦城和天府美岸两家楼盘在售。在高新区，除了前面提到的美洲花园棕榈湾以及香悦城（又名香月湖二期）的少量小户型住宅外，几乎同样无房可售。

　　从10月31日到12月14日，45天内成都没有一张住宅预售证发放。成都楼市也暂时处于断供时期。

　　当然，断供也与成都最新发布的公正摇号政策有关。11月16日，成都市房管局与市司法局发布通知称，要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。12月2日，成都购房公证摇号细则正式出炉。在此之间，全市商品住房预售许可和现售备案均被暂停。

　　不过，链家地产一位李姓中介及玛雅房屋的一位杨姓经纪人均向记者提到，由于二手房房价与新房价格倒挂，导致开发商本身并不愿主动申请预售证，“政策规定开发商在取得销售资格后，10日内必须向社会公开全部可售房源，按照现在的房价走势，只要晚两三个月拿预售证，开发商一平方米就能多挣至少一千块钱。”

　　据悉，9月9日，成都保利堂悦房地产开发公司曾在《成都商报》上发布公告称，由成都保利堂悦房地产开发公司开发的保利堂悦花园项目1、4、14号楼《商品房预售许可证》（预售证号：成房预售中心城区字第100171号），因公司保管不当不慎遗失。这一事件被当地媒体质疑是捂盘套路。

　　新房房源供应量不足的情况下，可能有望在2018年得到改观。公开信息显示，目前市场待售房源达到8000多套，预计于2018年元旦后会陆续取得预售证，缓解当下的楼市饥渴。张键指出，开发商之所以能够在今年下半年以一个“冷静”的姿态出现，是因为上半年的交易量已经存够了“过冬”的粮食，而明年可能会重新面临回笼资金的压力，这就意味着开发商要放盘放量。

　　仅存房源开发商要求全款

　　值得注意的是，在这一住宅新盘供应量青黄不接时期，仅存的几家在售楼盘开发商则大多表明要求消费者全款购买。

　　高新区在售的新鸿基悦城置业顾问表示，现在销售的二期楼盘不支持公积金和商业贷款，只能全款购买，但一期290平方米以上的户型则可以办理贷款手续。在被问及为什么一期、二期项目区别对待时，对方表示，二期是合作银行没有签下来额度，所以只能全款。“整个天府新区现在能贷款的也就只有我们一家了，一期可以按揭，首付三成，但面积比较大，看你能不能接受，单价也就近两万一平。”

　　对此，多位业内人士向记者指出，由于现在新房限价，公积金放款较慢开发商忍受不了，商业贷款银行放款一般也需要3到5个月的时间，所以要求购房者全款支付是开发商处于加快资金回笼的目的。

　　事实上，早在2014年，住建部、财政部和央行就联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号），明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房”。《中国经营报》记者注意到，目前包括北京、武汉、成都、济南在内的多个热点地区的政府部门亦已出台相关政策，明确表示房地产开发单位销售商品住房时，应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利。

　　另一家同样位于天府新区的天府美岸，一进门销售便直言仅剩8套房源只接受全款，其中，最小的建筑面积180.37平方米，销售单价1.8万元，最大的建筑面积309.26平方米，销售单价1.9万元。

　　高新区三环外在售的香悦城项目，主推71平方米到87平方米的小户型住宅，依然需要全款购买。售楼部顾问直言，要求全款的原因是由于城南的房子很少，到了年底银行是没有额度给出贷款的，“所以就算开发商愿意支持贷款，银行那边也没有额度，现在整个城南的情况都是这样，如果要买的话要尽快，后期可能要涨价”。