特约撰稿 朱丽娜 香港报道

　　“香港今年的经济增长好于预期，股市炽热带来财富效应，失业率跌至历史新低，而房屋供应仍然存在较大的缺口，这为楼价的上涨带来了强劲的支撑。”戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿在12月11日的记者会上表示。

　　根据香港差饷物业估价署近日公布的最新数据显示，今年10月私宅楼价指数已升至342.4点，年内累计升幅达到11.4%，已经19个月连续上升，累计升幅为26.16%。陶汝鸿指出，今年以来，香港楼市逐渐呈现两极化，总价较低的“上车盘”（金额在400万港元左右）以及豪宅表现突出。

　　以沙田第一城为例，今年至今为止的成交价格同比大增21%，相比去年4月的低位更飙升47%。同时，以豪宅住宅区贝沙湾为例，今年同期的价格同比升幅为23.5%，今年第四季度的价格环比上升5.9%，相比去年4月的低位则大升41.1%。

　　仲量联行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示：“近期楼市录得创新高的成交量，加上不少新盘供应在即，预期豪宅市场走势将保持强劲，支持楼价进一步上升。尽管加息将令住宅销售放缓，市场对中小型住宅需求仍会保持强劲，我们预期住宅楼价明年将上升约10%甚至高达20%。”

　　今年楼价已上涨11%

　　根据美联物业的统计数据显示，今年前11个月一手住宅的成交宗数达到17364宗，创下13年新高，成交金额约2211亿港元，比去年全年增加17%，创出历史新高。美联物业首席分析师刘嘉辉表示，全年新盘的成交金额将达到2430亿港元，相比1997年楼市的高峰期超过逾一倍。

　　今年以来香港楼价的涨幅已经达到了11%，然而在持续低息、市场供应短缺等若干因素的支撑下，多位市场人士认为明年楼市仍将维持炽热，全年的升幅有望超过10%。

　　“即使未来最优惠利率（prime rate ）有可能上升，但短期内按揭利率仍然将维持在较低水平。虽然近年来一手新盘的供应量增加至1.8万个单位，但过去十年的新增供应每年大约为1.3万个，仍远远低于上世纪90年代每年新增超过2万个单位的水平。”陶汝鸿坦言。

　　以香港港岛区太古城的一个约600平方英尺（0.09平方米）的单位为例，目前的每平方英尺单价接近1.9万港元，相比1997年6月的8828港元的单价，大幅上升114%。然而，最新的按揭利率仅为2.15%，而1997年高峰时期的按揭贷款利率则高达11%。按照目前的利率，每月的按揭贷款供款额仅为2万港元，远低于1997年时期的近3.5万港元。

　　陶汝鸿认为，在各种正面因素的支撑下，明年上半年普通住宅的价格升幅将达到10%，而豪宅单位的涨幅则有望达到10%-15%。

　　同时，另一个观察市场走向的重要指标——租金亦呈现节节攀升的态势。美联住宅部行政总裁布少明指出：“美国将于本周三再次议息，加息机会甚高。但是，由于香港本地银行结余仍然高企，未必跟随加息。更重要的是，目前香港的租金回报仍然高于按揭利率。今年前十个月的租金升幅为6%，空置率较低，各类型住宅单位的租金回报率均在2.4%-2.8%左右，高于目前按揭率的2.15%。”

　　此外，近年来，香港掀起了一股父母帮助子女买楼的热潮。这波购买力不可小觑，根据去年中期人口统计，香港共有近62万户家庭住户已经偿还其住宅按揭贷款，其中年龄50岁以上的有近46万人。“这批住户财政充裕，一旦子女有置业需要，可以在财力上给予充分支持，从而成为未来楼市持续上升的重要力量。”布少明坦言。