7张图2张表告诉你：哪些城市的房价真降了？

　　来源：苏宁财富资讯 

　　作者：左俊义 苏宁金融研究院高级研究员

　　不论是“房住不炒”的理念和发展租赁市场的举措，还是各大城市限购、限贷、限售的紧缩政策，都不及前一阵南京市河西部分新盘开售前长长的队伍吸引眼球。

　　如此强大的购房能力，相信不少读者都关心：房价到底能不能降下来？

　　时近年底，数据分析员小左就从大数据角度来分析一下：这一年，哪些城市的房价出现了下跌？又有哪些城市的房价还在创出新高水平？

　　分析统计局数据：北京、天津、厦门房价跌幅大

　　统计局每月会公布70个大中城市的新建住宅价格环比和二手住宅价格环比数据。由于各地职能部门可能会对新建住宅售价进行直接调控，比如规定新盘开盘或者二手房过户的封顶价格，所以这两个数据都不一定反映真实的市场状况。比较起来，二手住宅价格可能相对更真实一点，所以这里采用二手住宅价格数据来看2017年各城市的房价变化。

　　下面，使用统计局的二手住宅价格数据，来看今年前10月各城市房价的变化，主要结论有：

　　第一，北京、天津、厦门房价跌幅较大。根据各城市今年房价最高点和10月最新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示，北京、天津、厦门三个城市的房价跌幅较大，跌幅都在2%以上（参见图1），其中北京跌幅最大为-4.71%。

　　第二，海口、郑州、济南等城市房价略有下跌。还有20个城市房价出现了下跌，但跌幅不足2%，这些城市以海口、郑州、济南为主（参见图2）。其中，海口、郑州、济南房价跌幅达到了1%以上，但部分城市如银川、福州、韶关、秦皇岛、安庆等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅仅有0.1%。

　　第三，长沙、北海、青岛等城市房价创出新高。有47个城市的房价今年不仅没有下跌，在10月还创出了房价新高水平，这些城市以长沙、北海、青岛为代表（参见图3）。其中长沙今年房价上涨11%，北海、青岛、武汉房价上涨9%，另外深圳、大理、西宁、呼和浩特等城市房价涨幅较小，约在1%以上。

　　综合统计局发布的数据显示的各城市房价变化，可见今年房价下跌的城市数量不足房价新高城市数量的一半。在70个大中城市中，房价下跌的仅有23个城市，其中3个跌幅较大，剩余47个城市10月房价创出了新高水平（参见表1）。

　　分析中介数据：石家庄、天津、徐州房价跌幅大

　　除了统计局的数据，还有各类中介统计的房价数据可用，包括房天下、安居客等。这类信息的问题是数据来源不能保证真实，而且从中介盈利的角度，网上房价数据相比真实价格可能会有虚高。但中介数据是参考城市房价变化的重要数据来源之一，因此这里使用安居客的49个城市房价数据来看一下房价变化情况。

　　第一，石家庄、天津、徐州、上海、北京、杭州房价跌幅较大。根据各城市今年房价最高点和12月最新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示：石家庄、天津、徐州、上海、北京、杭州6个城市房价跌幅较大，跌幅都在5%以上（参见图4）。其中石家庄跌幅最大为-11.38%。

　　第二，广州、苏州、柳州等城市房价略有下跌。还有11个城市今年房价出现了下跌，但跌幅不足5%，这些城市以广州、苏州、柳州为主（参见图5）。广州、苏州、柳州的房价跌幅达到了4%以上，但部分城市如重庆、兰州、泉州、郑州、福州等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅不足1%。

　　第三，三亚、海口、佛山、成都等城市房价创出新高。有32个城市今年12月房价创出了新高水平，这些城市以三亚、海口、佛山、成都为代表（参见图6）。其中三亚今年房价上涨73%，海口、佛山、成都等城市全年房价涨幅在30%以上，另外珠海、大连、南昌、长春等城市房价涨幅较小，但也在5%以上。

　　总结安居客数据显示的各城市房价变化，今年房价下跌的城市数量差不多是房价新高城市数量的一半左右。在49个大中城市中，房价下跌的仅有17个城市，其中6个跌幅较大，剩余32个城市年底房价创出了新高水平（参见表2）。

　　从库存预测后市：明年哪些城市房价下跌压力大？

　　上面用统计局和安居客的数据对今年各主要城市的房价变化进行了总结，主要结论是——主要城市的房价基本上三分之一是海水、三分之二是火焰。

　　那么，各城市的房价变化有什么特点呢？

　　第一，今年三四线城市涨幅高。根据49个大中城市1月房价的绝对水平和今年房价的涨幅做散点图，可以发现：今年涨幅最好的城市基本上是年初房价在1万/平米以下的三四线城市；而房价在4万/平米以上的一线城市房价涨幅就很低（参见图7）。但三四线城市的短板是它无法像一二线城市那样源源不断地吸收周边的人口涌入，意味着这些城市房地产市场的购买力池子很浅，因此预计在三四线城市刚需集中爆发后，未来几年可能会进入低迷期。

　　第二，库存低的城市涨幅高。从三四线城市内部来看，把2016年12月的可售月数（可售量/过去半年月均销售量）和今年房价的涨幅来做散点图，可以发现：可售库存低的城市房价涨幅高，典型的城市如淮安和南宁；而可售量较充足的城市如马鞍山和赣州，房价涨幅相对就低很多（参见图8）。从目前各城市的可售量来看，上海、杭州、南京的可售月数都在6个月以下，这三个城市的房价短期可能会有一定的支撑；金华、马鞍山、赣州、东莞的可售月数都在20个月以上，明年房价调整的压力相对会比较大。