张玉、石英婧

　　八成首付、200万验资、8%中签率……近日，南京河西板块十盘同开引万余购房者彻夜排队，争抢3177套限价房。这也是政策调控不断加强以来，南京楼市出现的一波久违的热潮。而以此为契机，南京开盘潮来袭，多新盘领取销售许可证、登记摇号。

　　根据南京网上房地产统计，11月20日~11月26日，南京新房认购量为3446套，成交量2856套，日均认购492套，成交408套，相较此前一周，认购量大涨135%，成交量上涨359%。

　　连日来，《中国经营报》记者先后走访南京保利天悦、仁恒绿洲新岛、佳兆业城市广场等多个楼盘发现，尽管开盘条件相当严格，但购房者仍趋之若鹜，一房难求。

　　热闹背后也不乏乱象出现，同策咨询研究部总监张宏伟提醒，南京火爆排队买房的情形，是需求被抑制后的一次释放，是市场价和供应价错位之后的本能反应。在国家调控政策不断加强的背景下，市场重回“火爆时代”仅是假象，而对于开发商而言，未来至少要有勒紧裤腰带的心理预期。

　　开盘盛宴

　　11月份以来，南京河西房源的集中放量有效补充了南京楼市的新房供应。据365新房中心的最新统计，11月南京全市领取预售证的楼盘共有40家，涉及房源1.1万套，而在楼市传统旺季“金九银十”，全市只有23家楼盘领取了5700余套新房的预售证，约为11月上市量的一半。

　　记者在走访中了解到，此次南京楼市开盘条件相当严苛。河西10家新开楼盘全部要求首付8成，验资200万元以上。

　　保利·天悦花园销售方案提及，因临近年底，公司本年度任务缺口较大，天悦花园整体货量大，是公司完成年度任务的重要保证，顾针对本次推出的3幢房源，在最终签署预售合同时，须首付8成。

　　按照本次推售的最低单套房源总价的8成额度（约人民币400万元），购房者需提供本人名下银行的本票相关资料及银行定活两便存单相关资料。每个购房证明只限登记人本人一人或有效受委托人一人进场办理相关手续，一个购房证明只能报名一次。此外，具体签约时间为认购当日起3天内，登记人在报名登记时，需明确最终签约购房人姓名，签约时以登记清册上的名字为准，不接受任何形式的更名、加名、减名。

　　而在南京仁恒绿洲新岛江枫园售楼处现场，记者在采访中了解到，除了要求首付8成以外，一次性付款的业主须10日内支付剩余房款。银行按揭的业主须在60天内将剩余房款汇入指定银行账户，仁恒仅提供20%的按揭贷款担保。

　　除了上述10家楼盘，近日在网上流传的南京高新区楼盘招商兰溪谷贷款银行资料提供说明更是显示，个人征信报告上只要显示有过消费贷记录，无论是否结清都不可以贷款。

　　对此，招商兰溪谷官方微信专门发布付款方式的公告，公告表示，此次开盘项目只接受一次性付款（客户签署认购协议三日内全款付清）和银行按揭贷款，不接受任何形式的分期付款（含首付在内）。不过记者注意到，上述公告并未提及消费贷征信记录事宜。

　　除了销售方案，此次开盘审核也非常严格。据相关媒体报道，仅河西南一家楼盘就有42组买房人因被查出登记后挪走资金或购房证明造假等被取消购房资格。

　　尽管条件如此严苛，仁恒绿洲新岛江枫园售楼处前来问询的不少业主仍表示：“买不到大的买小的，买不到小的就买质量差一点的，只要能买到就行。”

　　对于此次需求集中释放，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远态度并不乐观，“可能外面的人会觉得很热闹，但实际上，这意味着短期之内市场没有特别强烈的需求，对于短期之内二手房价格也会形成一定的压力。”

　　楼市怪像

　　2016年4月，南京市发改委发布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》，这也标志着南京“限价令”的正式出台。自此，南京房价涨幅开始回落，楼市渐趋平稳。

　　记者在采访中了解到，由于限价的原因，此次10个楼盘所批销许的价格依然是一年之前的价格，例如，河西南楼房均价为每平方米35000元，河西中部每平方米4.5万元，而河西南的二手房单价目前已经高达每平方米4.5万元，新房和二手房价格呈现倒挂。

　　据悉，各楼盘买到概率差异很大，被称为最难买的楼盘的佳兆业城市广场349套房4300多组人登记，中签率仅8%。而华新城璟园150套房1400多组人登记，中签率仅为9%。仁恒绿洲新岛江枫园的一位业主坦言，这样的价格，买到就是赚到。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，当前价格比较低，所以会引起很多人去认购。类似降价的做法也需要地方政府管控，要防范楼盘转让现象的出现，对于退房现象要适当给予限制，防范短期内二次转让。

　　针对一二手房倒挂的情况，保利天悦一位置业顾问告诉记者，“现新购房在获得不动产权证后，3年内不得上市交易，所以并不会出现市场担心的套利空间。”

　　此外，记者注意到，此前一些地价比较高的地块还出现了“面粉贵过面包”的现象。去年1月份，南京国土局拍卖河西中部G68地块，最终，上海建工以64.8亿元的总价拿下，荣登当时河西中部乃至南京的新“地王”，楼面价高达42561元/平方米，溢价率达139.6%。

　　楼市调控之下，地王项目预期的高房价让开发商处于难堪境地。而如何进行项目打造，确保盈利稳定也是摆在开发商面前不容回避的问题。

　　违规频仍

　　尽管被称作史上最严开盘，楼市火爆的背后，也不乏各种乱象。

　　近日，据相关媒体报道，南京万裕龙庭水岸楼盘因业主反映土地证有瑕疵，销售许可证仅拿到1天就被撤销。对此，记者第一时间联系项目开发商公司万裕房地产（南京）开发有限公司（以下简称“万裕房地产”），截至发稿，电话始终无人接听。

　　南京江宁区住房与建设局市场监管科工作人员告诉记者，在提供办证资料时，万裕龙庭水岸土地证没有任何抵押和查封信息的问题。但在发证第二天，江宁区住建局收到消费者投诉，“在跟国土局核实后，我们证实万裕龙庭水岸项目确实存在查封问题”。

　　“据我们了解，事实上这个项目9月15日就已经解封了，但是万裕房地产法务没有及时到国土局办理解封手续，导致国土局系统仍然显示查封状态。根据行政许可法第69条，公司以欺瞒、虚报的情况取得预售许可证的，予以撤销行政许可证。”据上述监管科工作人员介绍，目前，万裕房地产正在跟住建局积极处理此事，“以后每家公司办理销售许可证都要开具不动产登记资料查询结果证明。”

　　除了销售许可证存在问题，近期，违规“偷面积”的事情在南京楼市中也屡见不鲜。位于江宁正方新城的纯新盘荣盛隽峰近日遭到市民举报。举报称，该楼盘户型的得房率都很高，其原因就是开发商通过大量设备平台、飘窗、阳台等部位的后期改造，以达到“偷面积”的目的。

　　对此，江宁区规划局法规督查科负责人明确表示，南京此前就已出台禁令，明确开发商不得擅自更改房屋规划。在进行房屋销售时也不能对购房者做超出规划的承诺，必须按照规划部门制定的“规划核准图”进行宣传。

　　记者在走访中了解到，除了河西板块“一房难求”，南京部分板块的去化情况并不十分理想，以致短期内出现“冷热不均”的情况。

　　据相关媒体报道，南京桥北老盘山水云房项目推出一批“特价房”，最便宜的单价为19800元/平方米，比销许均价低了3000元/平方米，远低于区域内其他在售项目。记者通过南京网上房地产查询到，自今年5月18日开盘至11月30日，山水云房5幢楼盘的成交比例为20%~30%左右。

　　南京克而瑞首席分析师周颖一针见血地指出，河西在南京或许是个特例，目前南京楼市各板块已经出现分化：主要是投资客主导、同质化严重和规划缺位、配套相对缺失的偏远郊区板块会明显降温，而且目前整体的购房难度已明显降低，楼市趋冷趋势不可逆转。