余燕明、颜世龙

　　受限购、限贷政策影响，今年北京大部分商办新房项目销售遭遇困境。

　　日前，《中国经营报》记者在北京走访多个商办在售项目了解到，为了让个人买家获得购房资格，这些商办项目可以提供公司注册代办服务，同时为了减轻全款购房的支付压力，也允许客户分期付款，周期多在一年内。

　　北京市住建委相关部门一位工作人员向记者表示：“因为政策限制个人名义购买商办项目，所以注册公司名义购买可以解决购房资格的问题。开发企业对商办项目的分期付款，也不违反政策规定，双方达成合同约定即可。”

　　另一些商办项目开发企业为了更快地实现去化和回笼资金，则选择将部分楼栋整售予保险、基金等背景机构，而部分机构整栋购买后，又加价分割对外散售，赌定房价上涨。

　　“现在北京商办项目销售非常困难。之前批建的商办项目限购、限贷，购买后无法交易；新成交又因为购房资格和房产贬值发生大规模退房；新项目单套建筑面积至少500平方米以上，多分布在五环、六环，没有产商支持，也就没有需求，卖不出去的资金压力非常大。”一家大型地产商北京公司营销总监告诉记者。

　　去化停滞、低价整售

　　位于北京昌平区的一个商办项目售楼处，访客寥寥。该项目在今年7月中旬取得了4栋办公楼及4栋商业楼房源预售许可，其中办公产品合计1199套房源，低层商业产品合计58套房源。

　　但是根据官方备案信息，这些房源几乎没有实现成交。记者从北京市住建委备案系统查询，截至目前，已经取得预售许可的1199套办公产品房源暂无实现成交；另外58套低层商业房源实现预定、网上联机备案等共计24套房源，剩余房源也均在可售状态。

　　上述昌平商办项目新一批商办房源预售价格约5万元/平方米，但目前主推办公产品的销售均价实际上低于4万元/平方米。但该项目一位销售人员告诉记者，销售情况不错，目前在售4号办公楼2-11层均有房源可售，项目每层规划设计了22户房源。

　　北京石景山区的京西商务中心也是集中规划建设的商办项目，其中一家全国性大型地产商所开发的商办地块包含5栋办公楼，目前其中两栋办公楼分别整售了保险背景的天安人寿，以及基金背景的睿茨资本。

　　《中国经营报》记者向上述全国性大型地产商北京公司一位人士确认了整售信息。“也是为了更快地回笼资金，但是现在商办市场不好，所以大宗成交也很难找到买家。商办政策之前有一些机会资金赌商办项目升值，整栋低价收购以后拆分加价散售。”他说。

　　这位人士没有进一步透露整售予天安人寿与睿茨资本的物业价格及成交时间。目前天安人寿整购的楼栋也在对外招租，而睿茨资本则正在对外散售，并在多个电商平台上线，销售均价约在4.3万元/平方米左右。

　　“保险公司整栋收购商业物业只能用于自持出租或自用，保监会不允许投资散售。基金收购以后的灵活性会大很多，尤其是一些机会资金，低价整栋收购以后加价分割散售，赌的就是房价上涨，以此获利。”一家全球知名的房地产服务机构人士说。

　　记者也联系了睿茨资本一位人士向其询问整购物业的进一步详情，对方表示这栋楼去年从开发商手里整购，由于当时收购价格比较低，所以现在销售价格相比京西商务中心的其他楼栋房源价格要低一些，而睿茨资本也是专为收购这栋楼设立的项目公司。

　　另据一位机构人士透露，上海中城联盟投资基金是睿茨资本的主要股东之一。经查询，上海中城未来投资有限公司对睿茨资本持股50%。

　　记者也进一步获悉，京西商务中心的商办项目已经实现了多宗整售交易，买家除了天安人寿和睿茨资本以外，还包括中荷人寿、中电科等企业整购了部分楼栋，但原来开发企业仍持有大量商办房源待售。

　　今年3月26日北京商办项目限购、限贷政策发布以后，市场成交快速下滑，绝大多数商办类新房项目面临的普遍问题包括：政策明确要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，购房者必须全款购房；在建（含在售）商办类项目不被允许出售予个人购房者；新申报规划商办项目最小分割面积不得小于500平方米。

　　应对策略大同小异

　　昌平商办项目主推的办公产品户型面积介于40～50平方米，按照约4万元/平方米左右的销售均价，单套总价在160万～200万元之间。

　　“现在北京购买商办项目都无法办理贷款，所以需要全款购房，其实办公产品的总价很低。”该项目一位销售人员告诉记者，“但是为了缓解客户的支付压力，我们还是允许分期付款，先期支付一半房款，就可以在北京市住建委完成网签备案，我们签订分期付款合同，另一半房款在9个月左右以后补齐即可。”

　　上述大型地产商北京公司营销总监也向记者确认，商办项目在政策上已经明确限制不允许贷款，这些北京商办项目销售情况都不理想。

　　北京市住建委、银监会北京监管局等部门在今年3月底发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，当中明确商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　这份文件也进一步明确，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

　　“所以个人购买商办项目必须以公司名义购买，如果客户名下有公司，直接购买，如果没有公司，我们可以推荐代办注册公司的机构，帮助客户完成购房名义的公司注册。”该项目的一位销售人员告诉记者，“公司购房税费上不会增加太多，每年会有0.8%的房产税。”

　　睿茨资本在京西商务中心加价散售的商办项目单套面积介于130～140平方米，按照4.3万元/平方米销售价格，单套总价则高达560万～600万元，同时要求个人买家注册公司名义全款购买，虽然允许客户分期付款，但预计付款周期不会超过6个月。

　　“现在北京商办项目一方面帮助客户代办注册公司获得购房资格，相应增加一些税费；另一方面要求全款购房的限贷情况下，允许客户分期付款，一般支付一半左右的房款即可完成网签，付款周期通常为1年左右。”前述大型地产企业北京公司营销总监告诉本报记者。