“房改课题组组长”孟晓苏： 与房地产好好谈谈

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　　中国房地产网 李红梅

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　　导读

　　1992年，改变计划经济模式，就意味着把巨大的住房压力开始转变为可观的市场。 这一年，带着使命，孟晓苏从国家商检局副局长转岗到中房集团做总经理，随后担任国家房改课题组组长。 1998年，孟晓苏们把住房是经济新增长点和新消费热点这“两新两点”形成了理论，并研究出一套房改的思路。 25年过去，改革未有尽期，比如土地问题，孟晓苏说： “历史上的供地减少已经成为定局，所以未来的房屋产出 肯定很难大幅度上升。很多城市不是没有土地，而是没有把土地利用在该用的地方”

　　1998年，孟晓苏担任房改课题组组长，见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一，孟晓苏对我国房地产业的发展脉搏把握准确、思路清晰，具有很高的前瞻性。

　　这与他丰富的经历是分不开的。上世纪80年代，孟晓苏身处中南海，担任万里同志的秘书长达8年，见证了那个风云年代一系列重大改革开放政策的制定与实施过程。1992年，他到中房集团任职，从此在房地产这个领域深耕细作，历任中房集团总经理、董事长。孟晓苏执掌中房集团期间不断推进住房制度改革，他系统、专业的思想对中国房地产业的发展产生了重要影响，被誉为“中国房地产之父”。

孟晓苏和万里同志

　　今年68岁的孟晓苏早已过了“知天命”与“耳顺”的年纪，还有什么想实现的梦想？在7月7日接受中国房地产报记者专访时，孟晓苏没有过多思考便脱口而出：“要说还有什么理想，我就希望能够在行业里尽快建立一个长效机制，让房地产的发展，包括调控政策能够尽快地走向规范治理的正轨，不至于再出现大起大落的现象。”他坚持认为：房地产仍是拉动国民经济发展的重要产业，拉动力将会持续若干年。

意气风发年代的孟晓苏与李克强总理（左二）

　　房地产税可从小产权房起征

　　房地产税征起来也并不复杂，有人把它设计得很复杂，是因为他们不想让房地产税落地。

　　中国房地产报：怎么看房地产税在长效机制中的作用？

　　孟晓苏：房地产税是在2003年由中房集团最早提出来的。从1998年启动房改到2003年的5年时间，居民已经从没有房子变成有房子，而且我们预见到，今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况。所以征收房地产税就是适应了这个变化，过去老百姓(45.780,1.16, 2.60%)没有财产的时候你没有办法征税，有了财产之后就需要征收这道税，就是走国际通用的征税方式。过去我们不是没有房地产税，而是征收的主要是房产流转税。我们当时提倡的就是增加“保有税”，同时减少“流转税”，这应该是房地产税制改革的一个方向。

　　现在不征房地产税会使得两部分人受害。一是农民，因为政府现在是用廉价征地高价卖，土地收益少量返给农民，多数还用来建设城市，用这个办法来把城市建设不足的资金补足了。那么农民的利益多少是被剥夺了。第二是最后买房子那个人群。你看最后把地价拉得高高的，把房价拉得高高的，让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用，可是原来有房的人就不需要承担了。

　　而这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。我们现在是从弱势群体那儿拿钱来补贴已经有房子的这些群体，这个制度设计就出了毛病。所以按照房地产税的制度设计，各家都能够在持有阶段出钱，这样使得城市建设有正常的财政收入，才能有合理的财政支出，应该是这么一个思路。

　　中国房地产报：房地产税迟迟不能落地，是因为太复杂吗？

　　孟晓苏：房地产税征起来也并不复杂，有人把它设计得很复杂，是因为他们不想让房地产税落地，当然有些人直接就说70年土地使用权的问题，其实那不是问题。国外、境外向私人租的地与向政府租的地也一样征房产税。简单的办法就是引进国外的税法并让它符合中国的实际。比如对什么房子征税？只需要按照国外的办法办，对所有的房子城镇房屋都征税，叫“尽房皆税”。为了照顾公平，征完后，按照国外的办法退税，即以家庭的条件作为依据来退税。到底是按照评估值还是按照原值呢？我主张按照原值，好计算。房子卖了、新人买了都是按照新的购置原值来征税，这样就把原来在房产获取阶段所形成的差异慢慢抹平了。

　　中国房地产报：从哪些房子起征呢？

　　孟晓苏：最简单的办法，从小产权房起征。小产权房没有交过土地出让金，而且也不可能把它都拆除，小产权房起征房地产税阻力小，纳税后房屋就合法了。税率可以征高一点，比如说征2%，这就是国际上比较重的税了，这样一年一年地就把土地出让金变相收回来了，这个比宣布为大产权房补土地出让金要强。

　　还有一些房屋的土地使用年限该到期了，就从到期的土地开始做。一旦征了税，对物权法中规定的“自动续期”就放心了，就不用考虑70年补不补钱的问题了。

　　中国房地产报：房地产税征收有时间表吗？

　　孟晓苏：我也不清楚，谁下决心也不容易。减税容易加税难，但我觉得社会上要形成这么一种呼声，认为征房地产税是公平的，是实现社会公平的一种途径，不增加房地产税而听任按照原有的办法，去继续让农民和城市里新买房的年轻人承担全部的城市建设费用，是不合理的，是不公平的。以房养老：保险公司担心房价下跌

　　我们已经算是把以房养老这件事情基本做成了，未来就希望更多的保险公司认识这一点，从供给侧上提供更多的产品选项。

　　中国房地产报：您以房养老的新事业现在进展如何？有没有遇到什么难题？

　　孟晓苏：我在2003年把反向抵押“以房养老”这个产品报送给了温家宝总理，他当天就批示给了保监会和原建设部的两位主要负责人。10年之后，也就是2013年国务院重新发文，要“开展老年人住房反向抵押养老保险”试点。经过了三年时间，在北京、上海、广州、武汉四个城市由幸福人寿把它试点成了。现在投保的已经有108户，154位老人已经享受到了“反向抵押、以房养老”的好处。

　　好处是老人一下子有钱了，一般他们所得的资金——每个月的给付金都比他们的退休金要多出来一倍以上，而且房子还是继续住到终身，保险给付金也供养终身。有的老人得了这么多钱，重新规划生活、装修房子、更换电器、旅游等，有的老人还拿一部分钱补贴子女。

　　我相信从长线看，老人普遍生活水平提高了，能延长生命；老人活得越长，房价也会涨得越高，对保险公司来说也没有太大风险。特别是去年北上广、今年的武汉房价一涨，保险公司已经没有危险了。你说再大的风险能够抵得过北京、上海房价一下子涨了30%~40%？保险公司再怎么精算也没想到有这么大的增长幅度，一下子把未来的风险预期压低了很多。其他保险公司之所以犹犹豫豫不敢进，就是怕房价跌。所以现在需要更多的保险公司认识到，房价总体还是在涨的。

　　房价要上涨的看法已经慢慢形成共识。所以我觉得“反向抵押、以房养老”这个产品，未来很可能会成为更多老人的选项，它的发展应当为更多的老人带来欢乐，让更多的老人健康长寿地生活，这样也能够适应中国迅速老龄化的事实。

　　中国房地产报：这个覆盖面有多大？

　　孟晓苏：到底覆盖面多大，从现在来看，我觉得还是个供给侧问题。到现在只有两个保险公司在试探地做这个业务，而且这个业务只做了幸福人寿的“幸福房来保”A类产品，就是按照所有的房屋增值都归老人，一次性定了给付金以后，终身不再变动，以这个比较死板的方式来做，优点就是所有增值不会被保险公司分走，但是增值以后老人也拿不着更多的钱。

　　如果再进一步地变化，可以演化出更多的产品，包括随着房屋价格增长，老人可以更多地领钱，当然抵押了的房子增值了以后，保险公司也应该分一部分，这样的话就使得保险公司应对房价下跌的能力强了。现在这个产品已经试点成功，这个事情已经基本做成了。未来就希望更多的保险公司认识到这一点，从供给侧上提供更多的产品选项。

　　中国房地产报：做这一项事业的人，目前还算是寥寥无几吧？

　　孟晓苏：寥寥无几，就是一个小团队。

　　中国房地产报：所以在这个过程中，您会不会有一种人们说的做英雄的孤独感？

　　孟晓苏：没有，这个产品本身已经成型了。当时我说有20户就算成功了，结果现在都已经到这么多了。现在之所以发展不快，是受到幸福人寿本身资产规模限制，一个中型保险公司不能做这么多业务，准备做到200户就停了，现在已经做到100多户了，所以要精选客户。那么是不是应该做到200户就停？还需要幸福人寿自己去判断。那些巨型的保险公司为什么不能来做呢？很多事情开始人们不认识，后来才慢慢认识到。现在保险公司普遍地担心一件事：我给老人做了，如果房价跌了怎么办？你看，他们还在错误的认识中循环。劝年轻人：有条件赶紧买房

　　房价问题，要实事求是地讲历史，让历史告诉未来。这么多年来房价处于一个上升通道，未来若干年之内还是有上涨空间。不排除中国局部会出现房价下跌的情况，但总体上还是上涨。

　　中国房地产报：您怎么看现在的房价问题？

　　孟晓苏：有很多人用国外完善的房地产市场和纯粹的房地产市场角度来看，这个是不了解中国的国情。有不少人说中国的房价这么贵，老百姓买不起，还拿出最贵的房子和平均工资对比，说是收入房价比。

　　但是这些人不知道，中国很多老百姓的房子不是拿现在的这个价格买的，你比如说有很多的拆迁户就没花钱，有很多现在很值钱的房子是房改房，当时只花了几万、十几万块钱就把它买下来了，这部分占全国的城市住房不少。

　　至于说最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了几套拆迁户房子的钱吧？所以这个数据拿出来是乌龙。这些年说房价会下降的这些人的说法，都被实践证明是荒谬的。

　　我对房价趋势的看法是三句话：短期看供求，中期看结构，长期看通胀。“短期看供求”，比如供给侧改革里面土地供给就不足够，加上现在看起来大城市、一线和部分二线城市商品房供应不够。

　　“中期看结构”指的是，到底房屋供应里有没有足够的保障房供应，有没有足够的各种政策含量的房屋供应，在这方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。

　　第三个是“长期看通胀”。房价归根到底还是一种货币现象。全世界的房价都在长期上涨。你看有些国家的房价虽然有涨有跌，但是从长线来看是上涨。

　　中国房地产报：您前面也讲了现在该买房。

　　孟晓苏：对，有条件买房的就可以买，因为房价还是在继续上升的过程之中，我这些年从来不会劝人家不要买，我认为你有需要就尽早买。从长线就能看出来这种财富升值。另外，我们提倡大力发展保障房，包括公租房。有人说愿意租，那就要给他们提供更好的租赁条件。

　　总体上我认为继续向老百姓宣传房价会下降是不对的，历史已经证明了这些观点的荒谬。要实事求是地讲历史，让历史告诉未来。这么多年来房价处于一个上涨通道，未来若干年之内还是有上涨空间。不排除中国局部会出现房价下跌的局面，但总体上还是上涨。

　　假如去除了现在行政干预的因素，那么房价逐渐上涨是平稳的，如果是用政府的这只手去压抑它的话，就会显现出涨涨落落的局面，变成小周期。其实这种作为最终是没有效果的，反而会浪费大量的行政资源。什么时候房价会出现明显的涨落，就是要在二手房为主的市场上才会出现。

　　中国房地产报：从这个角度来看，您对于当下租售并举制度是赞同的。

　　孟晓苏：非常赞同。原来经济适用房只售不租是不对的，当时我们就主张应该要发展租赁市场。现在租售并举，而且根据各地的不同情况，这本来就是市场上已经出现的一种潮流。我们需要用各种各样的机制去满足居民的需要。我认为，市场经济不需要有政府过多的压抑，我们只要能够保证老百姓的基本住房，在基本住房问题上给予足够的政策，商品房就应该用市场的方式解决。不同的购买者和租赁者会在市场上找到自己的定位和选项。积极推动政策转型

　　我们要明确地讲出来，房地产仍然是拉动国民经济发展的主导产业，它的拉动力将会持续若干年。媒体要把它讲出来，不要讳莫如深，这样才能反映经济发展的客观实际。

　　中国房地产报：您当下最关心的事是什么？

　　孟晓苏：我现在最关注大量地方政府借债形成的资产。我现在担任董事长的汇力基金就是在努力推动政府资产证券化。由我们参加，在国务院发展研究中心设立了政府公共资产证券化课题组，由我和刘世锦副主任担任组长，请了全国政协副主席陈元同志作为总顾问。我们希望能够通过我们的课题研究，推动地方政府把已经形成的100多万亿元的资产拿出一部分来做证券化，积极化解地方债。

　　中国房地产报：您对于转型中的开发商有什么建议？

　　孟晓苏：这么多年我不做多少房地产开发，但是更多地关注房地产政策，我是积极地在推动着政策转型，希望能够让大家认识到房地产仍然是国民经济发展的主引擎。

　　中国房地产报：学者、官员、企业家等身份您都亲身经历，我不知道您自己最喜欢什么样的身份，还有哪些想实现的理想？

　　孟晓苏：学者、官员、企业家这些身份都是人们从不同角度看到的。对我来说，我更觉得“学者”或者“学生”更好。因为到现在了还是得学习，而且我学来的东西、从国外引进的东西都很快就变成现实了。这么多年，你看，不光是房改的思路，还包括我引进的金融产品，都一个一个地变成现实。比如住房抵押贷款就是当年我们几个房地产专家而不是金融界的人士引进来的，是1996年在设计房改方案的时候引进的。

　　“反向抵押以房养老”保险是我坚持了十多年引进的。经历了若干年推动，现在已经获得了试点成功。下一步的推广，只是时间问题了。